Şufa/önalım hakkı bildirimden itibarn 3 ay, bildirm yoksa 2 yıl içinde kullanılr

[Avukat]

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E:2009/6-32
K:2009/69
T:11.02.2009

Taraflar arasındaki "önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;Giresun Sulh Hukuk Mahkemesince mahkemenin görevsizliğine dair verilen 04.02.2008 gün ve 2006/805 E., 2008/134 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 19.06.2008 gün ve 2008/5606-7922 sayılı ilamı ile;

(...Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu parselin diğer paydaşlarının hisselerini 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle davalıya sattıklarını, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen pay davalıya 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle satılmış, davacı 11.07.2006 tarihinde açtığı işbu dava ile önalım hakkı nedeniyle payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinden 11.07.2006 tarihinde açılan dava süresindedir. Davalı alıcı, satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine ve satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğine göre davacıya tapudaki satış bedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden önalım hakkının tanınması gerekir. Mahkemenin görevi de bu şekilde saptanan önalım bedeline göre belirlenir.

O halde davacı tapuda gösterilen satış bedeli, tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelinden sorumludur ve bu bedel sulh hukuk mahkemesinin görevi kapsamında kalmaktadır.Bu itibarla mahkemenin işin esasını inceleyerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken, dava konusu payın davanın açıldığı tarihteki bedelin dikkate alarak görevsizlik kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre ve özellikle 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nde önalım hakkını kullanan kişi satışı öğrendiği günden itibaren bir ay, herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren 10 sene içinde bu hakkını kullanabilmekte, yani satış tarihi ile dava tarihi arasıda çok uzun bir süre geçebilmekteydi. Bu nedenle gerek 6.Hukuk Dairesi ve gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, dava konusu taşınmazın değerinin objektif esasa göre keşfen tespit edilebileceği esası getirilmişti. Ancak; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girdikten sonra; TMK.m.733'de diğer paydaşlara noter bildirim yükümlülüğü getirilmiş ve satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkının düşeceği esası getirilmiştir. TMK.734.maddesi uyarınca da dava değerinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğu kabul edilmiştir. Böylece davaların kısa sürede açılıp, sonuçlandırılması amaçlanmıştır. Bu nedenle de tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması gerekmektedir. Ayrıca tapuda işlem yapan davalının kendi eyleminin geçersiz olduğuna dayanması mümkün değildir. Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 11.02.2009 gününde, oybirliği ile karar verildi.





T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E:2004/9999
K:2005/394
T:01.02.2005

4721 s. Yasa m. 732,733

   Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
   KARAR : Dava, önalım hakkı sebebiyle davalıya satılan payın iptal ve tescili isteğine ilişkindir. Mahkeme davanın reddine karar vermiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
   Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara, bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
   Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava açmak suretiyle kullanılır. TMK.nun 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
   Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup, mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulması gerekir.
   Davacı vekili önalım hakkına konu edilen taşınmazın paydaşlarından Ruknettin'in payını 9.10.2002 tarihinde 200.000.000.-TL ( 200 YTL ) bedelle davalıya sattığını belirterek 5.11.2002 tarihinde süresinde actığı bu dava ile önalım hakkı nedeniyle davalıya satılan payın iptal ve tescilini istemiştir. Davalı vekili tapuda bedelin düşük gösterildiğini, müteahit olan davalının satıcının akrabası oldugunu, payı sozlu anlasma ıle taşınmaz üzerinde daire ve dükkan yaparak satıcıya teslim etme karşılığında aldığını, satın alır almazda bu taahhüdünü yerine getirmek için inşaata başladığını, halen karkas halinde olan binanın 10.000.000.000.-TL'nin üzerinde ( 10.000.-YTL ) olan bedelin satış bedeline ilave edilmesi gerektiğini savunmuştur.
   Olayımızda; davalı satış sözleşmesinin tarafı olup, gerek bedelde gerekse işlemde kendi muvazaasına dayanamaz. İşlemde muvazaa ancak yakın akrabalar arasında yapılan işlemlerde söz konusudur. Davalının savunmasına gore olayda 27.3.1957 tarih ve 2/12 sayılı İctihadı Birleştirme Kararının uygulama olanağı bulunmamaktadır. Davalı bedelde muvazaa savunmasında bulunamaz. Ancak taşınmaz uzerinde yaptıgı inşaat nedeniyle en az levazım kıymetini isteyebilir. Bu nedenle bilirkisılerden ek rapor alınarak yapıda sarf edilen malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değerin açıklattırılması ve belirlenecek en az değerin tapudaki satış bedeli, harç ve masraflarına, önalım hakkına konu edilen 8/12 paya isabet eden miktarı ilave edilmek suretiyle bulunacak değerin önalım bedeli olarak kabulü gerekir. Mahkemece davacıya bu bedeli depo etmek için önel verilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken inşaat bedeli üzerinden belirlenen miktarın önalım bedeli olarak kabul edilmesi suretiyle bu miktarın depo edilmediğinden bahisle red kararı verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
   Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
   SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenle hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 1.2.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.



T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E:2010/8834
K:2011/442
T:24.01.2011

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım  davasına dair karar davalı  tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, önalıma konu payın iptali ve tescili istemine ilişkindir.Mahkemece önalıma konu payın iptaline ve davacı adına tesciline karar vermiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde müvekkilinin dava konusu taşınmazda paydaş olduğunu, diğer paydaş Eşref  Kurt'un 16.1.2008 tarihinde payını davalıya 8.000 TL bedelle sattığını belirterek önalım hakkının tanınması ve payın iptali ile tescilini istemiştir. Davalı vekili ise taşınmazın alım satım bedeli için nakit ödenen 8.000.-Tl dışında 20.604.50 TL mükellefiyetlerden kaynaklanan ödeme yaptığını toplam bedelin harç ve masraflar dahil 28.604.50 TL olduğunu bu bedel üzerinden önalım hakkının tanınması gerektiğini, taşınmazın kullanım durumuda gözetilerek davanın reddini savunmuştur.
Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.
Olayımıza gelince;Önalıma konu payın bulunduğu 66 nolu parselde davalının 16.1.2008 tarihinde pay satın aldığı ve 16.1.2008 tarih ve 167 yevmiye nolu tapu sicil müdürlüğünce düzenlenen resmi senette "Abdurahmanlar köyü 66  parsel sayılı 46.400 m² bahçenin 67/177 hissesi 14.6.2006 tarih ve 2780 yevmiye ile 13.500 TL bedelle 1.derecede %17.5 faiz nisbetinde  fekki alacaklı tarafından bildirilinceye kadar müddetle T.C.Ziraat Bankası A.Ş. lehine ipotekli olarak ve Germencik İcra Müdürlüğüne 26.12.2007 tarih ve 2007/920 nolu dosyasına 12.571.-TL bedelle ihtiyatı hacizli olarak Eşref Kurt adına kayıtlı iken bu kere Eşref kurt bizzat hareketle iş bu taşınmazın 67/144 hissesini 8.000.-TL bedelle, üzerindeki ipotekten ve ihtiyati hacizden doğmuş ve doğacak  bütün hukuki vecibeleri ile birlikte kabul eden Mustafa Ordu'ya sattığını bedelinin tamamını nakden ve peşinen aldığını,alıcı Mustafa Ordu bizzat hareketle iş bu taşınmazın 67/144 hissesini üzerindeki ipotekten ve ihtiyati hacizden doğmuş ve doğacak  bütün hukuki vecibeleri ile  birlikte aynı bedelle kabul edip aynen satın aldığı" belirtilmiştir.
Bu durumda davalının payı taşınmaz üzerinde bulunan tüm yükümlülükleri ile birlikte satın aldığının kabulü gerekir.Ziraat bankasının 10.3.2010 tarih ve 772/354 sayılı yazısında da davaya konu Abdurahmanlar köyü 66 parsel sayılı taşınmaz üzerine konulan ipotek bedelinin pay satın alan Mustafa Ordu tarafından ödendiği  bildirilmiş ekinde gönderilen kredi vadesiz hesap ekstrasının incelenmesinde de pay satın alan davalı Mustafa Ordu'nun muhtelif tarihlerde Pay satan Eşref Kurt'un Germencik/Aydın ziraat bankası şubesinin 44653039-5003-TRY hesabına ödeme yaptığı anlaşılmaktadır.Bu durumda önalım bedeli satış senedinde gösterilen ve nakit ödenen bedel ile ipotek bedeli ve ipoteğin kaldırılması için yapılan masraf ve ödenen harç toplamı olduğunun kabulü gerekir. Bu nedenle mahkemece resmi satış senedinde belirtildiği gibi ipotek ve ihtiyati hacizin kaldırılması için yapılan ödeme ve masraflarının ilgili yerlerden sorularak tespit edilmesi, tespit edilen bu miktar ile resmi senette yazılan nakit olarak ödenen 8.000 TL  ile  harç ve masraflarının eklenmek suretiyle bu bedel üzerinden önalım hakkını kullanıp kullanmayacağının davalıdan sorulması, kabul ettiği takdirde depo edilen 8.000 TL'nin yanında davacıya davalı tarafından ipotek ve haczin kaldırılması için ödenen miktar, tapu, harç ve  masrafların toplamının depo ettirilmesi için süre verilmesi ve ondan sonra esas hakkında  karar verilmesi gerekirken deliler yanlış değerlendirilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığı gibi kabule göre de davalı, fiili taksim savunmasında bulunup 17.9.2008 tarihli dilekçesi ile buna ilişkin delillerini de bildirdiğine göre davalının fiili taksim savunması üzerinde durulmamasıda doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Hükmün yukarıda açıklanan nedenlerle  BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 24.1.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.




T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E:2009/4009
K:2009/9055
T:27.10.2009

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Uyuşmazlık, önalım hakkının kullanılması nedeniyle davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescili istemine ilişkindir.Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş,karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazda, paydaşlardan birisinin payını üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır.Bu hak paylı mülkiyetin oluşması ile doğar ve satışla kullanılabilir hale gelir.Yasadan doğan bu hak bazı istisnai hallerde kullanılamaz.Örneğin, taksim, bağışlama ve olayımızda olduğu gibi eylemli kullanma durumunun gerçekleşmesi halinde cereyan etmez.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması T.M.K.nun 2.maddesinde yer alan dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Kötü niyet iddiası 14.2.1951 gün ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Olayımıza gelince; Önalım hakkına ilişkin bulunan taşınmazın imar uygulaması sonucu oluştuğu anlaşılmaktadır.Davalı alıcı kendisine satılan yerin yıllar önce paydaşlar arasında taksim edilerek kullanılageldiğini,taşınmaz üzerinde davacının kendine düşen kısma kapısı ayrı ev yaptırdığını, davacının kendine özgü bir kullanım biçimi geliştirdiğini, kendisinin de paydaş M... K...'dan yer satın aldığını,bu yerin taşınmaz üzerinde belli ve muayyen bir yer olduğunu, bu durumu davacının da bildiğini, davacının önceki paydaş M... K...'dan pay alımı nedeniyle önalım hakkını kullanmayıp,davalının pay alımına karşı önalım hakkını kullanmasının kötüniyeti gösterdiğini savunmuştur.Her ne kadar mahkemece taşınmazda fiili bir taksim bulunmadığı,tüm paydaşların belli ve muayyen bir yeri olmadığı görüşünden hareketle davanın kabulüne karar verilmiş ise de, bu değerlendirme yukarıda belirtilen esaslara uygun düşmemektedir.Zira eylemli kullanma durumu, taşınmaz üzerinde paydaşlarca taksim edilerek kullanılagelen bir durumun varlığı ve bu kullanma biçimine değer verilmesi, önalım hakkına konu paya tekabül eden yerin de davalıya satıldığının davacı tarafından bilinip bilinmemesi önem kazanmaktadır. Mahkemece, taşınmazın imar uygulamasından önceki durumu üzerinde durularak, önceki tapu kayıtlarının getirtilerek denetlenmesi, gerekirse yeniden keşif yapılması,taşınmaz üzerindeki davacıya ait evin ve davacının kullanageldiği kısmın saptanıp, imar uygulaması önce ve sonrası taşınmaz üzerinde eylemli kullanma olup olmadığının belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

SONUÇ;Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 27.10.2009 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.




T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E:2009/4691
K:2009/4665
T:21.05.2009

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.

Dava önalım hakkı nedeniyle payın iptali ve tescile ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili müvekkilinin annesi R.......'nın Karakeçili mah. 64 parselde paydaş olduğunu diğer paydaş, M......... K.......'ya ait 2/8 payın 23.3.2007 tarihinde, davacının önalım hakkını engellemek amacıyla muvazaalı olarak trampa akdi yapılarak davalıya devredildiğini, tapuda gösterilen trampa akdinin aslında satış olduğunu, önalım hakkı nedeniyle payın iptalini ve müvekkili adına tescilini istemiştir. Davalı tapudaki işlemin ve tarafların gerçek iradesinin trampa olduğunu, önalım hakkının kullanılamayacağını, davanın reddini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Satış dışındaki temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Tapudaki işlemin tarafı olmayan davacının tapudaki işlemin gerçekte trampa olmadığını tanık dahil her türlü delille ispatlaması mümkündür. Bu konuda dinlenen davacı tanığı işlemin niteliği konusunda görgüye dayalı bir açıklamada bulunmamıştır. Trampaya konu edilen taşınmazlar arasında değer farkı olması tek başına işlemin trampa olmadığını kanıtlamaya yeterli olmadığı gibi resmi senette aradaki bedel farkının alındığı da yazılıdır. Trampa yolu ile edinilen paya ilişkin olarak önalım hakkı kullanılamayacağından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir../..

SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK.nun 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21.5.2009 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.




T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E:2006/828
K:2006/2781
T:21.03.2006

   Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan önalım davasına dair karar davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup, gereği görüşülüp düşünüldü:
   KARAR : Uyuşmazlık, önalım hakkına ilişkin payın iptali ile davacılar adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
   Davacılar vekili, dava dilekçesinde, müvekkillerinin paydaşı olduğu II no'lu parselin diğer paydaşı İ'nin taşınmazdaki 25/133 payını 05.04.2004 tarihinde 5.000.000.000.-TL bedelle davalıya sattığını davacıların satıştan, açılan ortaklığın giderilmesi davasında kendilerine dava dilekçe si tebliğ edilmesi üzerine yeni haberdar olduklarını, önalım hakkını kullanmak istediklerini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile davacılar adına eşit olarak tescilini talep etmiştir. Davalı, davanın haksız ve kötü niyetle açıldığını, dava konusu edilen payın aslında kendisine ait iken İ'den aldığı paraya karşılık tapuda satış olarak göstererek temlik ettiğini, borcunu ödedikten sonra da aralarındaki anlaşma gereğince İ'nin payı kendisine geri sattığını, davacıların bu durumdan haberdar olduklarını, davanın da süresinde açılmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuş, davalı vekili de 31.05.2005 tarihli dilekçesi ile müvekkilinin aslında pay karşılığında taşınmaz üzerinde bulunan apartmanın dördüncü katında bulunan daireyi satın almış olduğunu belirtmiştir. Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı oncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
   Önalım hakkı alıcıya karşı ancak dava acmak suretiyle kullanılır. TMK'nun 733/3. maddesi hükmuyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından dıger paydaslara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
   Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl gecmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
   Olayımıza gelince; dava konusu edilen II no'lu parseldeki 25/133 pay taşınmazın paydaşlarından İ. tarafından 05.04.2004 tarihinde 5.000.000.000.-TL bedelle davalıya satılmıştır. Taşınmazdaki diğer paylar davacılara aittir.
   Davalının taşınmazın paydaşları arasında fiilen bölünerek kullanıldığı yonündeki savunması üzerine yerinde yapılan keşif sonrasında düzenlenen 09.10.2005 tarihli bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde iskan ruhsatı bulunmayan kat irtifakı kurulmamış bodrum +zemin+ 4 normal kattan oluşan betonarme karkas bir bina bulunduğu taşınmazın katlarında davacıların oturduklarını, taşınmazda davalının kullandığı bir dairenin bulunmadıgı belirtilmiştir. Tasınmaz uzerindekı apartman katları davacıların kendi aralarındaki kullanım biçimi ile tasarruf edilmekte ise de tüm paydaşların katılımı ile yapılmış bir bölüşümün varlığından söz edilemez. Taşınmazda davalının ya da kendisine pay satanın kullandığı bir daire bulunmamaktadır. Bir paydaşın bölüşme harici bırakılması ya da bölüşmeye onay vermemesi halinde ortada fiili bir taksim olmadığından var olan durum taksime katılmayan paydaşı bağlamayacaktır. Bu durumda taşınmazın müşterek kullanımı bozulmamış olduğundan davacıların önalım haklarını kullanmalarında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Davacılar önalım bedelini de depo etmiş olduklarına göre mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.
   SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile HUMK'nun 428. maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine 21.03.2006 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.





T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E:2005/6919
K:2005/8301
T:19.09.2005

   Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davalı-davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
   KARAR : Dava, önalım hakkının kullanılmasına ilişkindir. Dava daha sonra tazminata dönüştürülmüş ve mahkemece kısmen kabul kararı verilmiş; karar her iki taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
   1 ) Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
   2 ) Davacı vekilinin temyizine gelince;
   Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda dogar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.
   Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Onalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harc ve masrafların toplamından ibarettir.
   Olayımıza gelince; Dava konusu 14 nolu parselde paydaş olan Ş. payını 16.01.2003 tarihinde Ondort milyar liraya davalıya satmıs, davacı suresınde açtığı bu dava ile payın iptali ile adına tescilini, ancak bedelin muvazaalı şekilde yüksek gösterilmiş olması nedeniyle tespit edilecek gerçek değerden önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davalı, bedelde muvazaa bulunmadığını, tapudaki bedel ödenirse davayı kabul edeceklerini bildirmiş ancak yargılama devam ederken davaya konu payı 24.08.2004 tarihinde Otuzaltı milyar liraya ücüncü şahıs olan Z. isimli şahsa satmıştır. Bu satış üzerine davacı HMUK. 186. maddesi geregince davasını, davalı S.'e karşı tazminata donüşturerek bedelde muvazaa iddiası kabul edilirse 28.362.500.000-TL kabul edilmezse 21.000.000.000.- TL tazminat tahsilini istemistır.
   Önalım davasında payın sonradan el değiştirmesi nedeniyle HMUK. 186. maddesine göre davanın tazminata dönüştürülmesi halinde, ödenmesi gereken tazminat ilk satış bedeli ile ikinci satış bedeli arasındaki farktan ibaret olup, ilk satıştan sonraki objektif değer artışına göre tazminat miktarının belirlenmesi söz konusu olamayacağı gözetilmeden mahkemece bu konuda araştırma yapılarak yazılı şekilde karar verilmesi hatalı olmuştur.
   Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
   SONUÇ : Yukarıda ikinci bentte yazılı nedenle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 19.09.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.





T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E:2005/7105
K:2005/7514
T:12.07.2005

   Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar Dairemizin 17.2.2005 gün ve 9778-1106 sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Bu kararın tashihen tetkiki davalı tarafından süresi içinde istenilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
   KARAR : Uyuşmazlık önalım hakkı nedeniyle tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davacı önalım hakkına konu payın satışına ilişkin olarak düzenlenen 21.4.1999 tarih ve 1976 yevmiye numaralı akit tablosunda her bir payın satış değeri ayrı ayrı rakamla ve yazıyla 5.000.000.000.-'er TL gösterilmesine karşın davacı tapu senedinde yazılı 500.000.000.- TL üzerinden onalım hakkını kullanmak için dava açmıştır. Yargılama aşamasında getirtilen akit tablosunda gerçek satış bedelinin tapu senedinde yazılı miktar olmayıp, 5.000.000.000.TL olduğunun anlaşılması üzerine davacı 19.2.2003 günlü oturumda bu defa bedelde muvazaa iddiasında bulunmuştur. Mahkemece davacının bu iddiası üzerine keşif yapılmış, keşif sonucu duzenlenen bilirkişi raporunda toplam satış bedelinin 2.819.450.000.- TL olduğu acıklanmış, ancak muvazaa iddiası konusunda dinlenen tanıklar satış bedeli konusunda bilgilerinin bulunmadıgını bildirmıslerdir. Muvazaa iddiası konusunda keşif tek başına yeterli delil teşkil etmez. Keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporunun tanık beyanlarıyla doğrulanması gerekir. Olayımızda; bu husus gerçekleşmediğine göre davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtladığı sonucuna varılamaz. Davacı tarafından ileri sürülen muvazaa iddiası kanıtlanamadığından akit tablosunda gösterilen ve her bir satıs için belirlenen 5.000.000.000.-'er TL toplam 10.000.000.000.- TL ve bu bedel için ödenen tapu harc ve masrafından ibaret bulunan onalım bedeli uzerinden davacıya bu hakkını kullanıp kullanmayacağının sorulması, kullanmak istedigi takdırde bu bedelin depo edilmesi için uygun süre verilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesinin doğru olmadığı bu defa ki incelemeden anlaşıldığından Dairemizin 17.2.2005 tarih ve 9778/1106 sayılı onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.
   SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle davalının karar düzeltme isteğinin kabulü ile Dairemizin 17.2.2005 tarih 9778/1106 sayılı onama kararının kaldırılmasına, mahkeme kararının BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.7.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.





T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E:2005/955
K:2005/2510
T:21.03.2005

   Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan önalım davasına dair karar davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:
   KARAR : Dava, önalıma konu edilen payın iptali ve tesciline ilişkindir. Mahkeme istem gibi karar vermiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
   Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu taşınmazda 116080/263000 hisseye sahip olduğunu, diğer paydaşlardan Mustafa'nın 1096/263000 hissesini davalıya 5.000.000.000.-TL fahiş fiyatla 5.2.2003 tarihinde sattığını, satışı davalının keşide ettiği ihtarnamenin 18.2.2003 tarihinde tebliği ile öğrendiğini, taşınmazın gerçek değerinin 480.000.000.- TL. olduğunu belirterek bu miktar üzerinden yada mahkemece belirlenecek bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davalı ise duruşmalara katıldığı halde bir savunma yapmamış ve delil de bildirmemiştir.
   Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı oncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mulkiyet ilişkisi kurulduğu anda dogar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
   Önalım hakkı alıcıya karsı ancak dava acmak suretıyle kullanılır. TMK'nın 733/3. maddesi hükmüyle yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirme yükümlülüğü getirilmiştir.
   Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.
   Olayımızda: Davacı önalıma konu payın davalıya gerçekte 480.000.000.-TL'ye satıldığı halde önalım hakkının engellenmesi icin tapuda bedelin fazla gosterildigini bildirerek bedelde muvazaa iddiasında bulunmustur. Davacı bu iddiasını kanıtlamak zorundadır. Muvazaa iddiası tanık dahil her türlu delil ıle kanıtlanabilir. Mahkemece keşif yapılarak keşifte belirlenen bedel üzerinden önalım hakkının tanınmasına karar verilmiş ise de keşif bedelde muvazaa iddiasının varlığına tek başına yeterli delil teşkil etmez. Yargıtay'ın yerleşen içtihatları da bu yöndedir. Bu nedenle bedelde muvazaaya ilişkin davacının gösterdiği tanıkların dinlenilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu hususun göz ardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.
   SONUÇ : Hükmün yukarıda açıklanan nedenle ( BOZULMASINA ), istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 21.3.2005 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[Avukat]

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E.2009/6-221
K.2009/265
17.6.2009

TMK.734 – 743 Sa.Ka.658

DAVA ve KARAR:

Taraflar arasındaki önalım davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Manavgat Asliye 1.Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 2.5.2006 gün ve 2005/423 – 2006/315 sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine,

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 13.3.2007 gün ve 2007/13118 – 2646 sayılı ilamı;

"...Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1- Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre temyiz eden davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davalılar vekilinin önalım bedeline ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin dava konusu payın ilişkin bulunduğu 850 No`lu parselin paydaşlarından olduğunu, davalıların ise taşınmazda paydaş Ayşe Leyla Üstünkaya`nın paylarını satın aldığını 29.3.2005 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile davacıya bildirdiğini, öte yandan satışın gerek değer, gerek amaç yönlerinden muvazaalı olduğuna dair duyumlar aldıklarını, mahkemece gerçek değerin tespitini istediklerini, davacının önalım hakkını kullandığını belirterek, davalılar adına kayıtlı payın iptali ile davacı adına tescilini talep etmiştir. Davalılar vekili, davanın süresinde açılmadığını, davacının borçları sebebiyle bankacılık faaliyetlerinin durdurulduğunu ve tüm mal varlığı ile TMSF`ye devredildiğini, borca batık ve kamu tarafından takipli davacının borçlarını ödemek yerine önalım hakkını kullanmasının hakkın kötüye kullanımı niteliğinde olduğunu, bedelde muvazaa yapılmadığını, bu iddianın önalım bedelini geç yatırmak için ileri sürüldüğünü, önalım bedelinin geciktirilmeksizin yatırılmasını belirterek, davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın uçuncu şahsa satılması halinde diğer paydaşa o payı öncelikte satın alma hakkını veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve o payın üçüncü kişiye satılması ile de kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılması ile bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamandan ibarettir. 1.1.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Medeni Kanunu`nun 734/2 maddesi hükmü gereği önalım hakkı sahibi önalım bedelini belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.

Olayımıza gelince; davalılar davacının da paydaşı bulunduğu 850 No`lu parselde önalım hakkına konu edilen toplam 2/12 payı taşınmazın paydaşlarından Ayşe Leyla Üstünkaya`dan 8.11.2004 tarihinde 600.000.000.000.- TL., bedelle satın almıştır. Mahkemece 21.3.2006 tarihli oturumda davacı tarafa tapu harç ve masrafları toplamı 609.000 YTL`yi depo etmesi için yirmibeş günlük kesin süre verilerek oturumu 2.5.2006 tarihine ertelenmiş, davacı ise önalım bedeli olarak 14.4.2006 tarihli ve 609.000 YTL bedelli Birleşik Fon Bankası AŞ Merkez Şubesi`nin teminat mektubunu sunmuştur. Yukarda açıklandığı üzere Medeni Kanun`un 734/2 maddesi hükmü gereğince önalım bedelinin belirlenen yere nakden yatırılması gerekirken teminat mektubunun önalım bedeli olarak kabul edilmesi yerinde olmayıp verilen kesin süre içinde önalım bedeli nakden yatırılmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir..." gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

YARGITAY 6. HUKUK DAİRESİ KARARI:

Dava, önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Yerel Mahkeme ile Özel Daire arasındaki uyuşmazlık ön-alım bedeli ve giderlerin banka teminat mektubu olarak mahkeme veznesine depo edilip edilmeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Eldeki davada; 21.3.2006 günlü oturumda, tapuda yazılı bedel ile harç ve masraflar toplamı 609.000,00 YTL.nin Mahkeme veznesine depo edilmesi konusunda davacı vekiline 25 günlük kesin süre verilmiş; davacı vekili, verilen bu kesin süre içerisinde dava dışı Birleşik Fon Bankasına ait 14.4.2006 tarih ve 69978 nolu, 609.000 YTL. tutarlı teminat mektubunu Mahkemeye ibraz etmiştir.

Yerel Mahkeme, davacı tarafça sunulan teminat mektubunu yeterli görerek, içeriği yukarıda be-lirtilen 7.6.2006 günlü kararıyla davayı kabul etmiş ve karardan dokuz gün sonra, teminat mektubunu düzenleyen bankaya yazı gönderip, teminat mektubu çözülmek suretiyle karşılığının Mahkeme veznesine ait banka hesabına acilen yatırılmasını istemiş, bu yazı üzerine, karar tarihinden 22 gün sonra teminat mektubu bankaca paraya çevrilerek, mahkemece bildirilen hesaba para havale edilmiş, aynı gün, Ziraat Bankası şubesindeki başka bir hesaba aktarılmış ve karar uyarınca birer aylık dönemlerle nemalandırılmak üzere vadeli hesap açılmıştır.
Bu noktada, konuya ilişkin yasal durumun açıklanmasında yarar görülmüştür:
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi;
"Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."
Hükmünü taşımaktadır.
Görüldüğü üzere, maddede, önalım hakkı sahibinin satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırmakla yükümlü olduğu belirtilmiştir.

743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin önalım hakkına ilişkin 658. ve ardından gelen maddelerindeki düzenlemelerinde yer almayan 'nakden yatırma' yükümlülüğünün, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinde hangi nedenle öngörüldüğü hususu, hem anılan maddenin gerekçesinde ve hem de Kanunun Genel Gerekçesinde açıklanmıştır. Her iki gerekçedeki açıklamalara göre, bu yükümlülüğün öngörülmesindeki amaç; 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin yürürlükte bulunduğu dönemde önalım bedelinin banka teminat mektubu sunulması suretiyle depo edilmesinin uygulamada yarattığı sorunlara ve haksızlıklara son verilmesidir.
Hukuk Genel Kurulu'ndaki görüşmede, önalım hakkı sahibine satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hakimin belirleyeceği yere nakden yatırma yükümlüğü getiren söz konusu hükmün emredici nitelikte olup, olmadığı tartışılmış; yapılan değerlendirme sonucunda ağırlıklı görüş, anılan hükmün emredici nitelikte olmadığı, bir önalım davasında davalı tarafın açıkça muvafakat etmesi halinde, bu yükümlülüğün teminat mektubu sunulmak suretiyle de yerine getirilmesinin mümkün bulunduğu yönünde oluşmuştur.
Görülmekte olan davada, davalı taraf, davacının satış bedelini ve tapu giderlerini karşılayan teminat mektubu sunmasına itiraz etmemiş, ancak, bu konuda açık bir muvafakatte de bulunmamıştır.

Her ne kadar; davalı vekili, teminat mektubunun sunulmasından sonraki 2.5.2006 günlü dilekçesinde, teminat mektubunun kararla birlikte nakde çevrilerek nemalandırılmasını istemiş ise de, bu dilekçede davacı tarafın teminat mektubu sunmasına muvafakat edildiği yönünde herhangi bir beyan bulunmadığı gibi, dilekçenin sonuç bölümünde de davanın reddi istenilmiştir. Bu içerikteki bir dilekçeye dayanılarak, teminat mektubu sunulmasına davalı tarafın açıkça muvafakat etmiş olduğunun kabulüne olanak yoktur.
Yerel Mahkemenin, Özel Dairece bozulan kararında, teminat mektubunun paraya çevrilerek nemalandırılmasına hükmetmiş ve bu doğrultuda yukarıda açıklanan şekilde işlem yapmış olması da, varılan bu sonuca etkili değildir.
Hal böyle olunca; Yerel Mahkemece, gerekçesi ve sonucu itibariyle aynı yönde bulunan Özel Daire bozma ilamına uyulması gerekirken, somut olay özelliklerine ve konuya ilişkin yasal düzenlemelere uygun düşmeyen gerekçelerle önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Direnme kararı bu nedenle bozulmalıdır.

SONUÇ: Davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda ve Özel Daire Bozma Kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, oyçokluğu ile karar verildi.


MUHALEFET ŞERHİ

Hukuk Genel Kurulu'nun önüne gelen uyuşmazlık, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesindeki "Önalım hakkı sahibi, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini nakden yatırmakla yükümlüdür." Hükmü nedeniyle eldeki davada tapu iptali ve tescil isteminde bulunan davacı tarafın satış bedelini ve giderleri mahkeme veznesine nakit olarak depo etmek yerine, banka teminat mektubu sunmak suretiyle Kanunun aradığı yükümlülüğünü yerine getirip getirmediği noktasında toplanmaktadır.

Yerel Mahkeme ile Daire arasında şufa hakkının esası hakkında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Mahkemece, tapuda gösterilen bedel üzerinden önalım hakkının kullanılması nedeniyle taşınmazın bedeli ile harç ve masrafların depo edilmesi konusunda Davacı tarafa önel verilmiş, davacı yan 17.4.2006 tarihinde banka teminat mektubunu mahkeme dosyasına ibraz etmiş, davalı yan ise bedelin nemalandırılması konusunda beyanda bulunmuştur. Uyuşmazlığın esası teminat mektubunun yasanın ilgili maddesindeki nakden ibaresi karşısında şufa davasına etkisinin ne olacağı noktasında toplanmaktadır. Önalım bedelini ne zaman depo edileceğinin belirlenmesi yetkisi hakime aittir. Yargıtay'ın 20.6.1951 gün ve 13/5 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına göre önalım bedeli en geç yargılama sonuna kadar depo edilmesi icap eder. Davanın kabulüne ilişkin hükmün kesinleşmesi ile payın mülkiyeti davacıya geçeceğine göre davalı o tarihte önalım bedelini alabilmelidir. Satıcı ve alıcının borçlarını aynı zamanda ifa etmeleri gerektiği kuralı gereğince önalım parasının en geç yargılama sonuna kadar yatırılmalıdır. 4721 sayılı Medeni Kanunun 734/2. maddesine göre satış bedeliyle alıcıya düşen tapu giderleri hakim tarafından belirlenen yere nakten yatırılır. Kanunun bu açık hükmü karşısında teminat mektubunun bedel karşılığı olarak kabulü mümkün değildir. Ne varki, Yasanın bu maddesi emredici olmakla birlikte taraflar mutabakata varırlarsa yasanın bu hükmüne aykırı da olsa teminat mektubu verilirse kamu düzenine aykırılık teşkil eder mi, Kanımızca bu hüküm emredici olmakla birlikte kamu düzenine ilişkin değildir. Yani taraflar bu konuda aksini kararlaştırabilirler. Amaç satış bedelinin depo edilerek davalının mağdur edilmesini engellemektir. Nitekim, 4721 sayılı Yasa yürürlüğe girmeden önce, Yargıtay hukuk Genel Kurulu'nun vermiş olduğu 29.4.1992 tarih ve 6-172/285 sayılı kararında; "...Mahkemece davanın kabulüne dair verilen hüküm Yargıtay Yüksek 6. hukuk Dairesi'nce 1- Bu nedenle teminat mektubunun ilk verildiği tarih itibariyle ilk istekte kayıtsız şartsız paraya çevrilmesinin mümkün olup olmadığı araştırılıp bunun sonucuna göre karar verilmesi gerekirken verilen münasip mehil dışında sonradan yatırılan nakit paranın davacının ödeme borcunun yerine getirildiği kabul edilerek karar verilmesi hem genel kurulun kararına hem de 20.6.1951 tarihli 13/5 sayılı içtihadı Birleştirme kararına aykırı olmuştur. 2- Şufalı payın ilişkin olduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak taksim edilip edilmediği üzerinde durulmalıdır."gerekçesiyle bozulmuş, Hukuk Genel Kurulu direnme kararını onamıştır. Şufa hakkının kullanılması davalarında birlikte ifadır zorunludur. Ancak davalı adına olan tapudaki hissenin iptali ile davacı adına tescili için kararın kesinleşmesi gerekmektedir. Yatırılan bedel de aynı anda davalıya ödenecektir. Karar kesinleşmeden kararın infazı ve bedel ödenmesi mümkün değildir.

Somut olayda da; Mahkemece önalıma konu paya ilişkin bedel karar tarihinden önce teminat mektubu olarak alınmış ise de, karardan sonra paraya çevrilip nemalandırıldığı ve davalı yanın da muhtemel zararlarının önlendiği anlaşıldığına göre, artık yasadaki metinde geçen 'nakden' denilmesinin uygulamada bir önemi kalmamıştır. Nitekim Davacı Vekili de 2.5.2006 tarihli dilekçesinde teminat mektubunun nakde çevrilmesini kabul etmiş ve bedelin mutlak surette nakden yatırılması gerektiğini ileri sürmemiştir. Öte yandan Davacı Balkaner Turizm İnş.San Tic. A.Ş. TMSF' tarafından el konulan bir şirket olması nedeniyle TMSF'ce izlenen prosedür gereği uzun süren yazışmalar sonucu teminat olarak yatırılması zorunluluğu hasıl olmuştur. Davalı taraf da teminat mektubu olarak yatırılmasına karşı çıkmadığına ve yasanın ilgili hükmü kamu düzenine ilişkin olmadığına göre artık önalım hakkının doğduğu ve davanın kabulüne yönelik yerel mahkemenin direnme kararının onanması düşüncesiyle sayın çoğunluğun kararın bozulması yönünde oluşan görüşüne katılamıyorum.

[Avukat]

Önalım hakkının kullanılmasından önce pay üzerine gelen haciz, bu hakkın kullanılmasına engel değildir. Alacaklının hakkı önalım bedeline yansır ve bu bedel üzerinde devam eder. İpotek konulması da, hakkın kullanılmasına engel olmaz. Ne var ki, önalım hakkı sahibi, ya ipotekli alacağı yüklenir ya da alacağı ödeyerek ipoteği kaldırtır. Her iki durumda da ipotekli alacak önalım bedelinden indirilir. Eğer ipotek gerçek olmaz, muvazaa yolu ile konulmuş bulunursa, önalım hakkı sahibi bunun terkinini isteyebilir. Haczin muvazaalı olarak konulmasında da durum ipotekte olduğu gibidir. Aşağıda bu hususa ilişkin emsal Yargıtay Kararları bulunmaktadır:


T.C.
YARGITAY
6. HUKUK DAİRESİ
E. 2006/4670
K. 2006/6674
T. 12.06.2006

(4721 S. K. m. 732, 734)

Dava: Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı önalım davasına dair karar davacı-davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava konusu payın iptali ve tesciline ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş, hükmü davacı ve davalı temyiz etmiştir.

1- Dosya kapsamına toplanan delillere hükmün dayandığı gerekçelere göre davalı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.

2- Davacı vekilinin temyiz itirazlarına gelince:

Davacı vekili dava dilekçesinde, önalıma konu payın bulunduğu dava konusu 2 nolu bağımsız bölümün 66/104 hissesinin müvekkiline ait bulunduğunu, 38/104 hisseye sahip K.E. payını 3.6.2003 tarihinde davalıya sattığını, önalıma konu payın devir ve temlikini önlemek için tedbir konmasını belirterek önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davalı vekili ise davanın süresinde açılmadığım, 2001-2002 yıllarında nüvene dayalı olarak 53.000.000.000.-TL'ye ve satın aldığım, satın aldıktan sonrada rızai taksim yapılarak kullanılmaya başlandığını davanın reddi gerektiğini savunmuştur.

Davacı vekili davalıya 3.6.2003 tarihinde satılan 38/104 paya ilişkin önalım hakkının tanınmasını ve üçüncü kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için tedbir konması işlemiyle 20.9.2004 tarihinde süresinde iş bu davayı açmıştır. Önalıma konu payın bulunduğu taşınmaza ilişkin tapu kaydının incelenmesinde dava konusu pay üzerine 1.10.2004 tarihinde tedbir konulduğu ve bilahare aynı paya 9.12.2004 tarihinde Şişli 1. İcra Müdürlüğünün 2004/20137 sayılı yazısı ve 15.5.2005 tarihinde ise Bakırköy 1. İcra müdürlüğünün 2005/2091 sayılı yazılarıyla haciz şerhi konduğu anlaşmaktadır. Önalıma konu payın 1.500.000.000.-TL ye satılmasına rağmen dava açılması üzerine satış bedelinin kat kat üzerinde iki icra dosyasında toplam 51.500.000.000.-TL haciz konmasında davalının tamamen kötü niyetli olduğu ve işlemin davacının önalım hakkının önlenmesine yönelik olduğu ortadadır. Bu nedenle davanın açılmasından sonra davalı payı üzerine konulan haciz şerhinin iyi niyetli olarak konulduğundan bahsedilemez. Bu durumda payın haciz şerhiyle yükümlü tutulmadan davacı adına tescili gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığı gibi kabule göre de 38/104 payın iptaline karar vermek gerekirken 38/100 payın iptaline karar verilmesi de isabetsiz olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.

Sonuç: Hükmün yukarıda 2 nolu bentte yazılı nedenle BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 12.03.2006 tarihinde oybirliği ile karar verildi.



T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2004/8180
K. 2004/7986
T. 30.06.2004

(4721 S. K. m. 732, 733)

Dava: Taraflar arasında görülen davada; Davacı, paydaşı bulunduğu 35 parsel sayılı taşınmazdaki diğer payları da şuf'a davası sonucu elde ederek taşınmazın tamamına malik duruma geldiğini; taşınmaz kaydı üzerine önceden konulan haciz şerhi bulunduğunu bildirip, haczin davalılardan Etlik Eğitim, İnş. Turizm A.Ş. ile M. Karaduman'a ait olduğunu, bunun satış bedeli içinde yer almadığının ve S.S.K. Genel Müdürlüğünün hacizden doğan alacağının şufa davasının bedeli ile sınırlı olduğunun tespiti ile taşınmaz üzerindeki haciz şerhin kaldırılmasına karar verilmesini istemiştir.

Davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, iddiaların sabit bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Karar, davalılar tarafından süresinde duruşmalı olarak temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 12.3.2002 Salı günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden Etlik Eğt. Turizm A.Ş. vekili avukat O.Şeref Bozkurt ve S.S.K. Başkanlığı vekili Av. H. A. Özpınar ile temyiz edilen vekili avukat E. Dedeağaç geldiler, duruşmaya başlandı, süresinde verilen ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı bilahare Tetkik Hakimi N. S. Soydaş tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelendi, gereği görüşülüp düşünüldü:

Karar: Dava borç tespiti, taşınmaz üzerinde bulunan haciz şerhinin kaldırılması istemi ile açılmış olup yargılama sonunda davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalılar tarafından temyiz edilmiştir.

Çekişme konusu Etlik 9251 ada 35 parselde bulunan taşınmazın bir kısım payı dava dışı P. Proje Limitet Şirketine ait iken davalılar Etlik Eğitim İnşaat Turizm ve Ticaret A.Ş. ve M. Karaduman'a 12.10.1998 tarihinde satılmış ve aynı tarihte diğer davalı S.S.K.nın daha önce tahakkuk ettirilen alacaklarından dolayı her iki davalının paylarına alacaklının 28.9.1998 tarihli talebi üzerine haciz konulmuştur. Davalılara satış yolu ile geçen bu paylardan dolayı diğer paydaş H. Gündoğdu tarafından Ankara 16. Asliye Hukuk Mahkemesine 15.1.1998 tarihinde açılan şufa davasında verilen ihtiyati tedbir kararı 16.10.1998 tarihinde tapuya işlenmiştir.

Mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar sonucu davalı paydaşlara ait olan hisseler davacı H. Gündoğdu adına üzerinde bulunan haciz şerhi ile birlikte tescil edilmiştir. Temyize konu olan bu davada davacı davalılardan S.S.K. tarafından konulan haciz şerhinin kaldırılmasını istemektedir.

Bilindiği gibi şufa davası ile oluşan kararlar inşai (kurucu) nitelikte olup kararla birlikte sonuç doğurmaktadırlar, bu itibarla karardan önce konulan haczin geçerliliğine şufa davasının etkisinin bulunması söz konusu değildir. Kaldı ki haciz, şufa davası açılmadan önce tahakkuk etmiş ve tapuya bildirilmiş olan S.S.K. alacaklarından dolayı tapuya işlenmiş olup gerek haciz kararının tapuya bildirildiği 28.9.1998 tarihi, gerekse haczin uygulandığı 12.1.1998 tarihi şufa davasının açıldığı tarihten önceki tarihler olup, hacze konu olan borç da çok daha önce tahakkuk etmiş olduğundan haciz şerhinin danışıklı olarak konulduğunun kabulü de mümkün değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yanlış değerlendirme sonucu haczin danışıklı olarak konulduğu benimsenerek davanın kabulüne karar verilmesi yerinde değildir.

Sonuç: Hükmün açıklanan HYUY. nın 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 4.12.2003 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesinin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 375.000.000 TL. duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, peşin alınan harcın temyiz edene geri verilmesine, 30.06.2004 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

[Avukat]

Türk Medenî Kanunu'nun 733 üncü maddesi satışın, satıcı veya alıcı tarafından noter aracılığı ile önalım hakkı sahibine bildirilmesi yükümlülüğünü getirmiştir. Bu yükümlülüğün hiç yerine getirilmemiş ya da çok geç yerine getirilmiş olması dolayısıyla önalım davası geç açılmış ise ne olacaktır?

Yargıtay 6.HD 22.02.2005 gün ve 10357/1348 sayılı kararında, "...Davalı alıcı satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine göre satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemi ile sebebiyet verdiğinden, önalım bedelinin tespitini isteyemez. Önalım hakkının tapudaki satış bedeli ile harç ve masraflar tutarı üzerinden tanınması gerekir." sonucuna ulaşmıştır. Aşağıda buna dair emsal bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı bulunmaktadır. Şüphesiz alıcı satışı bildirme yükümlülüğünü yerine getirmemiş veya yerine getirmekle beraber geç yerine getirmiş ise bundan kendisi zarar görecektir. Çünkü alıcı önalım hakkı konusunu değeri artmış olmasına rağmen tapudaki satış bedeli üzerinden devretmek durumunda kalacaktır. Ancak satışın Türk Medenî Kanunu'nun 733 üncü maddesi gereğince önalım hakkı sahibine bildirilmemesinin sorumlusu alıcı değilse, örneğin hak sahibinin adresini değiştirmiş ve yenisini de bildirmemiş olması, adresinin tapuda hiç yazılı olmaması, önalım hakkı sahibinin tapudaki adresine noter aracılığı ile bildirim çıkarılması ancak bildirimin önalım hakkı sahibine yüklenebilecek bir engelden dolayı gerçekleşmemiş olması gibi durumlarda alıcıyı sorumlu tutmamak gerekir.


T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E:2009/6-32
K:2009/69
T:11.02.2009

Taraflar arasındaki "önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda;Giresun Sulh Hukuk Mahkemesince mahkemenin görevsizliğine dair verilen 04.02.2008 gün ve 2006/805 E., 2008/134 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 19.06.2008 gün ve 2008/5606-7922 sayılı ilamı ile;

(...Uyuşmazlık, önalım hakkına konu edilen payın iptali ile davacı adına tesciline ilişkindir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı vekili, dava dilekçesinde, müvekkilinin paydaşı olduğu parselin diğer paydaşlarının hisselerini 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle davalıya sattıklarını, davacının önalım hakkını kullanmak istediğini belirterek davalı adına kayıtlı payın iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir. Mahkemece görevsizlik kararı verilmiştir.

Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisini veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ve davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Olayımıza gelince; önalım hakkına konu edilen pay davalıya 27.09.2004 tarihinde 500,-YTL bedelle satılmış, davacı 11.07.2006 tarihinde açtığı işbu dava ile önalım hakkı nedeniyle payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Uyuşmazlığın satış tarihi itibariyle 01.01.2002 tarihinde yürürlüğe giren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre çözümlenmesi gerekir.Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi yükümlülüğü getirilmiştir. Bu yükümlülük yerine getirilmediğinden 11.07.2006 tarihinde açılan dava süresindedir. Davalı alıcı, satışı noter aracılığı ile davacıya bildirmediğine ve satış tarihi ile dava tarihi arasındaki sürenin geçmesine kendi eylemiyle sebebiyet verdiğine göre davacıya tapudaki satış bedeli, harç ve masraflar tutarı üzerinden önalım hakkının tanınması gerekir. Mahkemenin görevi de bu şekilde saptanan önalım bedeline göre belirlenir.

O halde davacı tapuda gösterilen satış bedeli, tapu harç ve masraflarından oluşan önalım bedelinden sorumludur ve bu bedel sulh hukuk mahkemesinin görevi kapsamında kalmaktadır.Bu itibarla mahkemenin işin esasını inceleyerek sonucuna göre bir karar vermesi gerekirken, dava konusu payın davanın açıldığı tarihteki bedelin dikkate alarak görevsizlik kararı verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir...) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda; mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre ve özellikle 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nde önalım hakkını kullanan kişi satışı öğrendiği günden itibaren bir ay, herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren 10 sene içinde bu hakkını kullanabilmekte, yani satış tarihi ile dava tarihi arasıda çok uzun bir süre geçebilmekteydi. Bu nedenle gerek 6.Hukuk Dairesi ve gerekse Hukuk Genel Kurulu kararlarında, dava konusu taşınmazın değerinin objektif esasa göre keşfen tespit edilebileceği esası getirilmişti. Ancak; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu yürürlüğe girdikten sonra; TMK.m.733'de diğer paydaşlara noter bildirim yükümlülüğü getirilmiş ve satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkının düşeceği esası getirilmiştir. TMK.734.maddesi uyarınca da dava değerinin tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleri olduğu kabul edilmiştir. Böylece davaların kısa sürede açılıp, sonuçlandırılması amaçlanmıştır. Bu nedenle de tapuda gösterilen satış bedelinin esas alınması gerekmektedir. Ayrıca tapuda işlem yapan davalının kendi eyleminin geçersiz olduğuna dayanması mümkün değildir. Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında ve yukarıda gösterilen nedenlerden dolayı HUMK.nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının geri verilmesine 11.02.2009 gününde, oybirliği ile karar verildi.

[Avukat]

T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E:2005/6-358
K:2005/470
T:21.09.2005

4721 s. Yasa m. 733,734

   Taraflar arasındaki "şufa" davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Seferihisar Asliye Hukuk Mahkemesi'nce davanın kabulüne dair verilen 29.01.2004 gün ve 2003/246 Esas 2004/76 Karar sayılı kararın incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 01.06.2004 gün ve 2004/4456 Esas - 2004/4387 Karar sayılı ilamı ile;
   ( ... Dava önalım hakkı nedeniyle davalı adına olan payların iptali ile tesciline ilişkindir. Mahkemece istem gibi karar verilmiş ve hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
   Önalım davasına konu edilen pay 13.03.2003 tarihinde 15.000.000.000.- Lira bedelle davalılara satılmıştır. Davacı 04.04.2003 tarihinde davalılara keşide ettiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını bildirmiş ve davayı 02.09.2003 tarihinde ikame etmiştir. İhtarnamenin keşide edildiği tarih ile davanın ikame edildiği tarih arasında 3 aydan fazla süre geçmiştir. Medeni Kanun'un 734. maddesine göre önalım hakkı dava dışı irade bildirimi ile değil ancak dava yolu ile kullanılabilir. Aynı kanunun 733. maddesinde dava açma süresi 3 ay ve 2 yılla sınırlandırılmıştır. Bu maddede açıklanan 3 aylık süre içinde açılmayan davanın reddi gerekirken bundan zühulle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.
   Hüküm bu nedenle bozulmalıdır... )
   Gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
   Hukuk Genel Kurulu'nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
   KARAR : Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddelerine dayalı önalım ( şuf'a ) istemine ilişkindir.
   A- DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ :
   Davacı vekili 02.09.2003 tarihli dava dilekçesinde, müvekkilinin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu arsanın davalı tarafından satın alındığını öğrendiğinde 04.04.2003 tarihinde noterden gönderdiği ihtarname ile şufa hakkını kullanacağını davalı tarafa bildirdiğini, davalı tarafın önce iadeye yanaşmışken daha sonra bundan vazgeçtiklerini ifadeyle, 1/6 eşit hisselerle tapu maliki görülen davalıların tapularının iptali ile mahkeme veznesine gayrimenkul tapu değerinin depo edilmesi ve müvekkili adına tesciline karar verilmesi istemiyle eldeki davayı açmıştır.
   Davacı vekili 23.10.2003 tarihli cevaba cevap dilekçesinde; satıştan sonra alıcı ve satıcının yasada aranan anlamda bir ihtarları olmadığını ve yasal sürenin başlamadığını, işlemesi olanağı da bulunmadığını, karşı tarafın yarattıkları inandırıcı ortam nedeniyle bekleme süresinin geçtiğini, işin esasının incelenmesini istemiş ve esasa ilişkin ifadelere yer vermiştir.
   Davacı vekili 18.12.2003 tarihli dilekçesinde de; yasanın yerine getirilmesini istediği ihtar mükellefiyetini yerine getirmeyen davalıların bu ihtarın sağlayacağı haktan yararlanmak istediklerini, üstelik de kendilerince çekilen ihtarnameyi kullanarak bu hakkı elde etmek istediklerini, bunun yasal olmadığını, uzlaşma yaklaşımı nedeniyle kendilerini oyaladıklarını, davalı yanın savunmalarının yerinde olmadığını bildirmiştir.
   B- DAVALININ CEVABININ ÖZETİ:
   Davalılar ortak imzalı cevap dilekçelerinde, İzmir 7. Noterliği'nden çekilen 04.04.2003 tarih ve 06579 yevmiye numaralı ihtardan davacı tarafın dava konusu yerin satın alınmış olduğunu 17.03.2003 tarihinde öğrendiğinin anlaşıldığını, Medeni Kanun'un 733. maddesinde öngörülen öğrenme tarihinden itibaren 3 aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini ifadeyle, davanın reddini savunmuştur.
   Davalılar vekili 03.10.2003 ve 18.11.2003 tarihli dilekçelerinde de ayrıca; 4829 Sayılı Kanunla değişik 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 32. maddesi gereğince muhatabın beyan ettiği tarihin tebliğ tarihi olarak alınması gerektiğini, ıttılanın 17.03.2003 tarihi olmasına göre de Medeni Kanun'un 733. maddesinde öngörülen öğrenme tarihinden itibaren 3 aylık hak düşürücü sürenin geçtiğini, satıcı ve alıcının ayrıca tebliğine gerek bulunmadığını, davacı tarafın şuf'a hakkını kullanacağını ifade etmesinin bir anlamı olmadığını ifade etmiştir.
   C- YEREL MAHKEME KARARININ ÖZETİ:
   Mahkemece "Yapılan satışın MK. 733/3 hükmünce alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirilmesi halinde dava süresinin başlayacağı, böyle bir bildirim yapılmadığından 3 aylık hak düşürücü sürenin başlamadığı" gerekçesiyle işin esasına girerek davanın kabulüne karar vermiştir.
   D- TEMYİZ EVRESİ, BOZMA VE DİRENME:
   Davalı tarafın temyizi üzerine özel daire, ihtarnamenin keşide tarihi ile dava tarihi arasında 3 aydan fazla süre geçtiğinden davanın reddi gerektiği" gerekçesiyle kararı bozmuş; davacı tarafın karar düzeltme istemi özel dairece 21.09.2004 gün ve 2004/6970-6363 sayılı ilamı ile oybirliği ile esastan reddedilmiş; mahkeme önceki kararında direnmiştir.
   Hükmü davalı taraf temyiz etmektedir. E- KANıTLAR:
   1 ) Önalım ( şufa ) istemine konu satış işlemi: İzmir İli, s. ilçesi, D. Köyü Köyiçi Mevkii 2486 parsel sayılı 1030 m2 yüzölçümlü cinsi kargir ev ve arsası olan taşınmazda 1/2 hisse sahibi K. bu hissesini eşit hisselerle 13.03.2003 gün ve 595 yevmiye numarası ile 15.000.000.000.TL bedelle davalı N., B. ve E'ye satmıştır.
   Satış bedeli 15.000.000.000.- TL, masrafları da toplam 520.000.000.- TL' dir.
   Taşınmaz tapuda halen; davacı E. 1/2 ve davalılar N. 1/6, B. 1/6 ve E. 1/6 adlarına kayıtlıdır.
   2 ) İhtarnameler:
   a ) Davacı E. vekili vasıtasıyla İzmir Yedinci Noterliğinin 04.04.200 gün ve 6579 yevmiye numaralı, davalılar N., B. ile E'yi muhatap olarak gösterdiği ihtarnamesinde aynen:
   "Konusu: Şufa hakkı kullanma beyanı ve ihtarıdır.
   1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, S., D., Köyiçi Mevkii, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer 22486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yarı hisse sahibi müvekkilimin kardeşi K'dan satın alındığını 17.03.2003 tarihinde öğrenmiş bulunuyoruz.
   2- Söz konusu taşınmaz ile ilgili, 162 hisse üzerinden şuf'a hakkımızı kullanacağımızı, bir aylık kanuni süre içerisinde sizlere bildiriyoruz.
   Satın aldığınız payları, tapuda gösterilen değerleri ile aynı şartlarla sizden geri almaya hazırız. Bu işlemler tarafınızdan yapılmadığı takdirde Medeni Yasanın ilgili maddeleri uyarınca, hakkınızda gerekli tapu iptali ve tescil davası açılacağını, yapılmış ve yapılacak tüm masrafların sizlerden talep edileceğini ihtaren bildiririz" şeklindedir. ( İhtarname muhatabın aynı adreste oturan babası imzasına 26.04.2003 tarihinde tebliğ edilmiştir. ).
   b ) Davacı E. vekili vasıtasıyla İzmir 3. Noterliği'nden gönderdiği 02.09.2003 tarihli 15169 yevmiye nolu ihtarname ile de el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası açacaklarını ihtar etmiştir. İhtarname kapsamı aynen şöyledir:
   "Konusu: El atmanın önlenmesi ve ecrimisil davası ihtarıdır.
   1- Müvekkilemin paylı mülkiyet ile ortağı bulunduğu, İzmir, S., D., Köyiçi Mevkii, 2543 parselde kayıtlı, 1400 metrekare arsa ile, yine aynı yer, aynı mevkii, 2486 parselde, 1030 metrekarelik kargir evin sizler tarafından, diğer yan hisse maliki müvekkilemin kardeşi K'dan satın alındığında, İzmir Yedinci Noterliği'nin 04.04.2003 tarih, 8579 yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilerek bu yerlerle ilgili şufa hakkımızı kullanacağımızı beyan etmiştik.
   Bilahare avukatınız ... konu ile ilgili tarafımızdan bilgi istemiş ve satın aldığınız malın iadesinin nasıl yapılacağı konusunda mutabık kalınmıştı. Müteakip zaman zarfında bir hareket görülmemiş ve işlemin ne zaman yapılacağı konusunda kesin bilgi alabilmek için aile fertlerinden M'ye ulaşılarak sorulduğunda muhatapların hisse alımında ödedikleri bedelin kaybı olarak nitelendirilen bir faiz farkı talebiyle karşılaşılmıştır. Haliyle bunun kabul edilemeyeceği ifade edilmiş, geçen zaman içinde tekrar avukat vasıtasıyla kesin sonuç sorulduğunda, ertesi gün, 18.08.2003 tarihinde, avukat tarafından yazıhanesinde muhatapların babası R'nin bulunduğunu ve kesin cevaplarının ( işten vazgeçtikleri yolunda olduğunu ) bildirmiştir.
   2- Hisse satın alınan yerlerde bu bildirimler yapılmasına rağmen işgaliniz olduğu öğrenilmiştir. Müvekkilem anne ve babasının ölümünden sonra orada kalan menkul eşyalarını dahi alamamış ve evi hiç kullanamamıştır. Anne ve babasının samimi aile dostu olduğunuz için dava yoluna gidilmesini hiç uygun görmediğinden sabırla işgalinizin sona ermesini, sulhen hakkın teslim edileceğini beklemiş; fakat bir türlü izah edemediği ısrarınız karşısında haklarını korumaya karar vermiştir;
   3- Söz konusu gayrimenkulleri işgalinizle müvekkilemin kullanma hakkına da tecavüz edilmiştir. Bu bakımdan müvekkilemin payı oranında ecrimisil bedeli ödemek zorunluluğunuz doğmuştur. Söz konusu yerin emsal kira değerlerine nazaran aylık ecrimisil değeri işgal edilen hisse için 200.000.000.-TL'dir. 13.03.2003 ile 13.09.2003 tarihleri arasındaki işgal dönemi için altı aylık 1.200.000.000.-TL ecrimisil alacağımız tahakkuk etmiştir. Bu bedeli ödeyerek işgale son vermenizi talep ediyoruz.
   Aksi takdirde şuf'a davasıyla ilgili haklarımız saklı kalmak kaydıyla ecrimisil alacağımız için ve müdahalenin önlenmesi için dava açacağımızı ve bu yolda sarfedilecek tüm masraf ve avukatlık ücretlerinin sizden talep edileceğini ihtaren bildiririz" şeklindedir.
   c ) Davalılar N., B. ve E'nin İzmir 9. Noterliği'nden gönderdiği davacıya muhatap 12.09.2003 tarihli 8382 yevmiye nolu cevabi ihtarnamesinde aynen;
   "KONUSU: 04.04.2003 tarihli ve 02.09.2003 tarihli ihtarnamelere cevaptır.
   1. İhtar konusu gayrimenkullerin iki paydaşından K. ve şuf'a hakkını kullanmak isteyen E. gayrimenkulün satımından bir yıl önce 2002 yılında gayrimenkulü satışa çıkarmışlar hatta Ağustos, Eylül aylarında da evin satımı için her ikisinin de telefon numaralan ile gazeteye ilan vermişlerdir.
   2. Gazete ilanından önce ve sonra müvekkiliniz o zaman şuf'a hakkını kullanmamış, parası olduğu halde buraya talip olmamış, İzmir Hatay semtinde ev almış, parası da artmıştır. Bu dönem zarfı içerisinde S. D. Köyiçi Mevkiindeki gayrimenkulün alımı için E. hiçbir teşebbüste bulunmamıştır.
   3. Gazete ilanlarından olumlu bir cevap alamayınca kardeşler gayrimenkulü bize teklif etmişlerdir. Biz de E. ve K'nın üzerlerine düşen hisseleri almak konusunda anlaştık. K'ya ait payı aldık. Satış aşamasında E. hissesini satmak istemekteyken ( şahitler de mevcuttur ) avukatı ile yaptığı görüşmeden sonra fikri tamamen değişmiş, 20 yıllık dostlarına ters düşmüş, ilişkisini de anlaşılmadık bir şekilde kesmiştir.
   4. Bunun üzerine E'nin avukatı O.G.'yle yaptığımız görüşmede gayrimenkule bilirkişi göndereceğini ve bilirkişi raporuna göre bize evi devredeceğini şahitler huzurunda söylemiştir. Avukatın bu sözü üzerine ev için bilirkişi raporu beklerken 04.04.2003 tarihli 7. Noter vasıtasıyla müvekkilinizin şuf'a hakkını kullanmak istediğinizi belirten bir ihtarname aldık. Bunun üzerine sizinle ortak arkadaşımız olan Avukat V.G. ile iribata geçip paramızın derhal verilmesi karşılığında hissemizi devretmeye hazır olduğumuzu bildirdik fakat paramızı alamadık.
   5. 02 Eylül 2003 tarihli 3. Noter vasıtası ile şuf'a hakkınızın saklı kalmasından bahsediyorsunuz. M.K. 733 vd.'ye göre süreyi doldurmuş bulunuyorsunuz. 04.04.2003 tarihinde öğrendiğinizi açıkça belirttiğinize göre artık şuf' a hakkınız kalmamış, zamanaşımına uğramıştır. ... ihtaren bildiririz" şeklindedir.
   F- KONU İLE İLGİLİ YASAL DÜZENLEMELER:
   4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU
   II. Devir hakkının kısıtlamaları
   1. Yasal önalım hakkı
   a. Önalım hakkı sahibi
   Madde 732. ( 659 )- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler ( TMK md. 688, 708 ).
   "Madde Gerekçesi : Önalım hakkıyla ilgili olarak bu maddeleri karşılayan İsviçre Medeni Kanunu'nun 681-683'üncü maddelerinde Ocak 1965'te yürürlüğe giren yasayla önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler göz önünde tutulmak suretiyle bu kısımda yeni 733'üncü madde düzenlenmiştir.
   Maddede paylı mülkiyette herhangi bir paydaşın kendi payını ister tamamen, ister kısmen bir başkasına satması halinde, diğer paydaşların önalım haklarını kullanabilecekleri öngörülmüştür. Bu suretle, önalım hakkının, bir payın üçüncü kişiye tamamen veya kısmen satılması durumunda da kullanılabileceği vurgulanmıştır."
   b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre
   Madde 733. ( -- )- Cebri artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
   Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması TMK md. 5,7,706 ve tapu kütüğüne şerh ( TMK md. 1009,1010,1011 verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme, yazılı şekle ( TMK md. 5 ) tabidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
   Yapılan satış alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
   "Madde Gerekçesi : Maddenin birinci fıkrası 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin üçüncü fıkrasından alınmıştır. Bununla önalım hakkının, paylı mülkiyetteki payın, pay sahibinin iradi satışlarında kullanılabileceği vurgulanmış, bu satış pay sahibinin kendi serbest iradesine dayanmıyor, cebri arttırmaya dayanıyorsa önalım hakkının kullanılamayacağı öngörülmüştür.
   Maddenin ikinci fıkrası İsvirçe Medeni Kanunu'nda 1991 yılında yapılan değişiklikle yürürlükten kaldırılmış bulunan 682'nci maddenin üçüncü fıkrasında öngörülen "önalım hakkının kaldırılması veya değiştirilmesine ilişkin anlaşmaların resmi şekle tabi olduğu ve tapu siciline şerhedilmesi gerektiği" şeklindeki hükmünden alınmıştır. 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin dördüncü fıkrasında da mevcuttur. Bu fıkra ile önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragatı içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragatı içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci halde de, öngörülen yazılı şekil ispat değil, geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir.
   Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, "önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar" bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
   Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658'inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanunu'nda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681/a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.
   Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak "her halde satışın üzerinden ifadesine yer verilmiştir."
   c. Kullanılması
   Madde 734. ( -- )- Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.
   Önalım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hakim tarafından belirlenen süre içinde hakimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
   "Madde Gerekçesi: Yürürlükteki kanunda bu maddeyi karşılayan bir hüküm mevcut degildir.
   Maddenin birinci fıkrası ile önalım hakkının alıcıya karşı dava acılması suretiyle kullanılması esası getirilmiştir. Yürürlükteki hükumler onalım hakkının, dava dısı bır beyanla kullanılabilmesine olanak sağlamaktadır. Ancak buna rağmen bu beyanla istenilen sonucun elde edilebilmesi sonuçta daima bir dava açılmasını gerektirmektedir. Yeni düzenlemeyle, uygulamada önalım hakkının gerçekleşmesinin daima bir davayı gerektirmesi, kanun hükmü haline getirilmiş bulunmaktadır.
   Maddenin ikinci fıkrası, önalım bedelinin depo edilmesine ilişkin uygulamada kabul edilen esası kanun hükmü haline getirmektedir. Burada hak sahibinin satış bedeliyle birlikte, alıcıya düşen tapu giderlerinin hakim tarafından belirlenen süre içinde ve belirlenen yere depo edilmesi öngörülmüştür. Önalım hakkı sahibinin depo edeceği bedelin, zaman zaman uygulamada sorunlar yaratan ve haksızlıklara yol açan banka teminat mektubu olarak da tevdi edilebilmesine son verilmiştir. Bedelin "nakden" yatırılması koşulu öngörüldüğünden, nakit dışında yapılacak tevdiatlar geçerli kabul edilmeyecektir."
   G- GEREKÇE:
   Dava, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. ve devamı maddelerine dayalı önalım ( şufa ) istemine ilişkindir.
   Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Yasal Önalım ( Şuf'a ) Hakkı"nı düzenleyen 732. ve devamı maddeleri karşısında dava açma süresinin başlangıcına esas alınacak tarihin nasıl belirleneceği; bu cümleden olarak, eldeki davanın yasal sürede açılıp açılmadığı noktasında toplanmaktadır.
   Mahkeme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde satış işleminin diğer paydaşlara bildirilmesi mükellefiyetinin alıcı ve satıcıda olup, yasada aranan anlamda noterden bir bildirim yapılmadan paydaş için -satışı başka yolla öğrense bile- dava açma süresinin başlamayacağı görüşündedir. Özel daire ise şuf' a davacısının öğrenmiş ve alıcıya bu iradesini bildirmiş olmasını dava açma süresinin başlaması için yeterli görmekte; üç aylık sürede şuf'a hakkı dava yoluyla kullanılmadığından davanın reddi gerektiğini kabul etmektedir.
   Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle, yasal önalım ( şuf'a ) hakkının hukukumuzdaki tarihsel gelişiminin ve hukuki niteliklerinin kısaca irdelenmesinde yarar vardır.
   Önalım ( şuf'a ) hakkı, 4721 Sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmış bulunan 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nde 658. ( sözleşmeden kaynaklanan şuf'a ) ve 659. ( kanuni şuf'a hakkı ) maddelerinde düzenlenmişti. Bu sistem içinde, önalım hakkı, mülkiyet hakkının takyitlerinden birisi olup, hukuksal niteliği itibariyle yenilik doğuran kurucu bir hak olarak kabul edilmiş ve yasal önalım hakkı da ayni hak niteliğinde, yasadan doğduğu için tapuya şerhi gerekmeyen ve satın alan herkese karşı kullanılabilir bir hak olarak düzenleme altına alınmıştır.
   743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin 659. maddesinde düzenlenen kanuni ( yasal ) şuf'a ( önalım ) hakkı müşterek mülkiyette söz konusu olmaktadır. Müşterek taşınmazı parçalanmaktan kurtarmak, giderek bir elde veya daha az kişi uhdesinde toplayarak işletilmesinin daha yararlı hale getirilmesini sağlamak amaçlı olduğu ağırlıklı görüş olarak kabul edilmiştir. Şuf' a iradesinin hukuki sonuç doğurabilmesi için bu iradenin kullanıldığı zaman irade sahibinin o taşınmazda paydaş olması gerekir. Şuf' a hakkının konusu taşınmaz maldır ve bu hak müşterek mülkiyete konu bir payın üçüncü şahsa satışıyla doğar; eş söyleyişle, bu hakkın doğumu için satış sözleşmesinin kurulması şarttır ve yeterlidir.
   743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin kabul ettiği sisteme göre, şuf'a hakkı satışı ve onun esaslı unsurlarını öğrenen paydaş tarafından kullanılan yenilik doğurucu bir haktır ve sahibinin kullanma beyanıyla vücut bulmaktadır. Bu hak dava açılarak kullanılabildiği gibi şuf'a hakkının kullanılacağını ortaya koyan ve herhangi bir surette muhatabına iletilen bir irade açıklaması ile de kullanılabilmektedir. Beyanın herhangi bir şekli yoktur; ancak ispat yönünden yazılı olması yeterlidir. Şuf'a ile ilgili bu eski yasal düzenlemede, a ) hakkın devamı süresi, b ) hakkın kullanım süresi ve c ) hakkın korunma süresi olmak üzere üç tür süre söz konusu olup; hakkın devamı süresi, müşterek mülkiyet halinin devam ettiği süre içinde hakkın varlığını korumasını; hakkın kullanım süresi, satışı öğrenmeyle başlayan ve hakkın kullanılması gereken yasal hak düşürücü süreyi; hakkın korunma süresi ise satış tarihinden başlayarak hakkın kullanılabileceği en fazla süreyi ifade etmektedir. Şuf'a hakkı sahibinin bu hakkı kullandığını yasal süresi içinde karşı tarafa açık irade beyanı ile bildirmiş olması halinde, satış tarihini takip eden on yıllık süre içinde dava açabileceği kabul edilmektedir. Yasal düzenlemedeki boşluklar uygulamada İçtihadı Birleştirme Kararları ile giderilmeye çalışılmıştır.
   Eski kanunda kabul edilen bu sistemin ortaya çıkardığı aksaklıklar nedeniyle Türk Medeni Kanunu'nun değişiklik çalışmaları sırasında şuf'a ( önalım ) hakkı üzerinde özellikle durulmuş ve bir sistem değişikliğine gidilmesi yolunda düzenlemeler yapılmış; en son haliyle de 4721 Sayılı Yasadaki şeklini almıştır.
   Nitekim, Türk Medeni Kanunu'nun 1984 tarihli ön tasarısında "Taşınmaz Mülkiyetinin Takyitleri" bahsinde "Temlik hakkının takyitleri" üst başlığı altında "Kanuni önalım hakkı - a. Kullanma şartları" alt başlığını taşıyan 653. maddede:
   Kanuni önalım düzenlenmiş ve önalım hakkından feragat resmi şekle bağlanarak bu feragatin tapu siciline şerhi hususu getirilmiş; yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirileceği ve önalım hakkının, hak sahibine satışın bildirildiği tarihten itibaren bir ay ve herhalde satıştan itibaren beş yıl geçmekle düşeceği belirtilmiştir.
   Bu maddenin gerekçesinde ise;
   "Madde, yürürlükteki kanunun 659. maddesini karşılamaktadır. Bu madde, uygulamadaki ihtiyaçlar, ülke şartları, doktrin ve Yargıtay içtihatları ve özellikle İçtihadı Birleştirme Kararları göz önünde tutularak, altı fıkra halinde yeniden düzenlenmiştir.
   "Şuf'a hakkı" deyimi yerine uygulamada yerleşen "önalım hakkı" deyimi kullanılmıştır. Diğer taraftan, ülkemiz uygulamasında kanuni önalım hakkı önemli bir yer işgal ettiği için, bu hak, şerh verilen akdi önalım hakkından daha önce düzenlenmiş ve kurallar buna göre ifade edilmiştir. Bu husus, hakkın kullanılmasına ilişkin olan müteakip madde için de geçerlidir.
   Dördüncü fıkra, önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılmasını ve tapu siciline şerh verilmesini öngörmektedir. Buna karşılık, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmama taahhüdü yazılı şekle tabi olacaktır ve bu satıştan önce yapılabileceği gibi, sonra da yapılabilir. Önalım hakkından feragatin resmi şekle tabi olduğu hususu da Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile belirtilmiştir. Önalım hakkını kullanmama taahhüdü, Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu öngördüğü miktarı aşarsa kanuni delille ispatı gerektiği Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile kabul edilmişse de, tasarıda bu taahhüdün geçerliliğinin yazılı şekle tabi tutulması uyuşmazlıkları azaltmak açısından uygun görülmüştür.
   Beşinci fıkrada, önalım hakkını kullanabilecek paydaşlara pay satışını öğrenmelerini ve böylece hakkı kullanmada hak düşürücü sürenin işlemeye başlamasını ve önalım hakkının kullanılıp kullanılmayacağının açıkça kavuşmasını sağlamak için, yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığı ile bildirileceği hükmüne yer verilmiştir.
   Yürürlükteki kanun, kanuni önalım hakkının kullanılmasında hak düşürücü süreyi düzenlememiştir. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile akdi önalıma ilişkin sürelerin kıyasen uygulanacağı kabul edilmişse de, boşluğun kanun hükmü ile doldurulması yararlı görülmüş ve konu altıncı fıkrada düzenlenmiştir. Fıkra iki süreyi öngörmektedir. Bir aylık hak düşürücü süre, beşinci fıkra uyarınca hak sahibine yapılan bildiriden itibaren işlemeye başlayacaktır. Satışın başka yolla öğrenilip öğrenilmediği uyuşmazlıklarına yer bırakılmamıştır. Beş yıllık süre ise payın satışının yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır. Sürenin on yıl değil beş yıl olması daha adil görülmüştür" ifadeleri yer almaktadır.
   Yine 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nde karşılığı bulunmayan 1984 tarihli on tasarının
   "b. Hakkın kullanılması" başlıklı 654. maddesinde de;
   Önalım hakkının dava yoluyla kullanılacagı, duzenlenmiş;
   Maddenin yasal gerekcesınde;
   Dava dısı beyanla şuf'a hakkının kullanılmasının, uygulamada bu hakkın süresinde kullanılıp kullanılmadığı konusunda ortaya çıkardığı uyuşmazlıklar nedeniyle, yeni düzenlemeye gidilerek dava yoluyla kullanılması esasının getirildiği, hususuna yer verilmiştir.
   Diğer taraftan kaynak kanun durumundaki, İsviçre Medeni Kanunu'nun 681 a/11. maddesinde ve İsviçre Borçlar Kanunu'nun 2l6/e maddesine göre;
   Sürenin başlaması için önalım olayının gerçekleşmesi ve sınırlı önalım hakkı söz konusu ise içeriği hakkında emin bir bilgi edinilmesi gerekir.
   İsviçre Hukukuna göre; önalım hakkı satışın yapılmasına ve içeriğinin hak sahibi tarafından öğrenilmesinden itibaren üç ay içerisinde kullanılmalıdır.
   Nitekim, 743 sayılı Türk Kanunu Medenisi'nin kabul ettiği sistem de "öğrenmeyi" esas almakta iken açıklanan gelişim içinde bundan vazgeçilerek "bildirim" esasına geçilmiştir.
   Yasal önalım hakkı konusunda en son düzenleme, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun "Devir hakkının kısıtlamaları" üst başlığı altında birinci sırada "Yasal Önalım Hakkı" başlığı altında yer almaktadır.
   Yukarıda ilgili bölümde gerekçeleri ile birlikte aynen yer verilen "a. Önalım hakkı sahibi" başlıklı 732, "b. Kullanma yasağı, feragat ve hak düşürücü süre" başlıklı 733 ve "c. Kullanılması" başlıklı 734. madde hükümleri ile yasal önalım hakkı önceki kanundan farklı düzenlenmiştir.
   Yürürlükte bulunan bu hükümlerle; yasal önalım hakkının, paylı mülkiyette paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması halinde kullanılabileceği; önalım hakkından feragatin yöntem ve koşullarının neler olduğu; bunun yanında -somut olay açısından da uyuşmazlık konusu olan- satışın diğer paydaşlara bildirilmesi gereği; bu bildirimden ve satış tarihinden itibaren uygulanacak yasal sürelerin neler olduğu; bu hakkın dava açılarak kullanılabileceği; önalım bedelinin ve giderlerin nakden yatırılması gerektiği düzenleme altına alınmıştır.
   Bu saptamalar yapıldıktan sonra, açıklanan değişiklikle kabul edilen sistemin ne olduğu üzerinde durulmalıdır.
   Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyete konu bir taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde diğer paydaşlara aynı şartlarla bu payın alıcısı olabilme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır. Payın tamamının veya bir kısmının satılması arasında bir fark yoktur. Kişiye değil paya bağlı bir haktır ve kim paydaş olursa bu hakka sahiptir. Önalım hakkı kullanılınca paydaş payını yasal önalım hakkını kullanan diğer paydaşa devretme yükümlülüğü altına girmektedir. Böylece önalım hakkı taşınmaz mülkiyetinin dolaylı sınırlama biçimlerinden birisidir. Bu hak kullanılmadığı sürece ortada bir kısıtlama olmayıp, önalım hakkının kullanılmasıyla birlikte ortaya çıkar. Yasal önalım hakkının kullanılması, ancak paydaş olmayan birisine yapılan satışta söz konusu olur. Önalım hakkı eskisi gibi irade bildirimi ile değil, ancak alıcıya karşı dava açılarak kullanılabilir. Bu hakkın dava dışında kullanılması olanaklı değildir. Önalım davası yenilik doğuran bir dava, kararı da yenilik doğuran bir karardır.
   Eldeki uyuşmazlığın da konusunu teşkil eden yasal önalım hakkının kullanılmasında satışın bildiriminin süre başlangıcına esas alınıp alınmayacağı ve kullanılacak yasal sürelerin neler olduğu 4721 Sayılı Kanunun 733. maddesinde düzenlenmiştir.
   4721 Sayılı Kanunun 733. maddesinin 3. fıkrasında;
   "Yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir." Aynı kanunun 733. maddesinin 4. fıkrasında da;
   "Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer" denilmekte;
   Maddenin gerekçesinde de;
   "... Maddenin üçüncü fıkrası satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümü getirmiştir. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin beşinci fıkrasında da yer alan bu hüküm sayesinde uygulamada en büyük sıkıntıya neden olan, önalım hakkı sahibinin, satıştan haberdar olmadığı iddiasıyla bu hakkın kullanılabileceği üst süre olan 10 yılın bitimine kadar bu hakkını kullanmasının önlenmesi amaçlanmıştır.
   Maddenin dördüncü fıkrası önalım hakkının kullanılma süresiyle ilgilidir. Yürürlükteki 658'inci maddenin son fıkrası satışın öğrenilmesinden itibaren bir ay, satıştan itibaren on yıllık bir süre öngörmüştür. İsviçre Medeni Kanunu'nda 1991 yılında yapılan değişiklikle yeni 681/a maddesiyle bu süreler bir ay ve iki yıl olarak düzenlenmiştir.
   Yürürlükteki metinde önalım hakkının kullanılması için öngörülen on yılın uzun, İsviçre'de yapılan değişiklikte kabul edilen iki yılın ise kısa bir süre olduğu düşünülerek, 1984 tarihli ön tasarının 653'üncü maddesinin altıncı fıkrasında olduğu gibi, bu süre beş yıla indirilmiştir. Yürürlükteki metinde bu konuda on yıllık sürenin başlangıcı olarak öngörülen "herhalde sicile şerh verildiği tarihten itibaren" ifadesi yerine daha anlaşılır ve açık bir anlatım olarak beş yıllık sürenin başlangıcı olarak "her halde satışın üzerinden" ifadesine yer verilmiştir"
   İfadelerine yer verilmektedir.
   Böylece, kanun önalım hakkının kullanılmasını hak düşürücü sürelere tabi tutmaktadır. Üç aylık hak düşürücü süre; madde metninde, gerekçede, 1984 tasarısının gerekçesinde de açıkça yer verildiği üzere "pay satışının hak sahibine bildirildiği tarihten" itibaren işlemeye başlar. Bu bildirim de kanunda özel bir şekle tabi tutulmuş; noter aracılığıyla bildirim öngörülmüştür. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ tarihini izleyen günden itibaren üç aylık hak düşürücü süre işleyecektir. İki yıllık süre ise, yapılan pay satışı tarihini izleyen günden başlar. Süresinde önalım hakkını kullanmayan paydaşın sadece o pay satışı için önalım hakkı düşer, başka pay satışları için önalım hakkı ise sona ermez.
   Kanun, yasal önalım hakkından feragatin geçerliliğini de yazılı şekilde yapılmasına bağlamıştır.
   Şu durumda; 4721 Sayılı Kanunla yasal önalım hakkı için getirilen yeni sistem daha sıkı kurallar ortaya koymakta; bu tür taleplerin belli sürelerde, belli şekil ve koşullarda kullanılması gereğini önemli bir yenilik olarak getirmektedir.
   Kısacası, yasal önalım hakkının kullanılması için gerekli sürenin başlaması konusunda bu yasal değişiklikten sonra geçerli olan kural; "öğrenme" olgusu değil "bildirim" olgusunun söz konusu olmasıdır. Bu bildirim de herhangi bir bildirim değil, noter vasıtasıyla yapılacak bildirimdir. Madde metninde "bildirilir" şeklinde kullanılan ifade kesinlik taşıdığı gibi, sürenin "bildirimden" başlayacağı da devamı fıkrada açıkça ve kesin olarak ifade edilmiştir. Bu açık düzenleme karşısında süre mutlaka bildirimden itibaren başlayacağından bildirim yapılmamışsa hak sahibinin satışı öğrendiği ileri sürülerek hak düşürücü sürenin başlatılması ve hak düşümü sonucunu doğurması olanaklı değildir.
   Eş söyleyişle; yasal önalım hakkının kullanılması için öngörülen üç aylık hak düşürücü süre, satışın, önalım hakkı sahibine alıcı veya satıcı tarafından noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Önalım hakkı sahibinin satışı kesin olarak başka bir şekilde öğrenmiş olması sürenin işlemesine yol açmaz.
   Somut olaya gelince; yasal önalım hakkı sahibi davacının bizzat kendisi tarafından alıcılara gönderilen ihtarname ile satışı öğrendiğini ve önalım hakkını kullanacağını bildirmiş olması; açıklanan hükümler karşısında yasanın aradığı anlamda ve sürenin başlamasına yol açacak nitelikte bir bildirim değildir. Dolayısıyla öğrenme ile hak düşürücü süre başlamayacağından hak düşürücü sürenin geçtiğinden de söz edilemez. Davacının kendisine yapılan bir bildirim olmadığından, satıştan itibaren iki yıl içinde açtığı dava süresindedir ve davacı dava yoluyla önalım hakkını kullanmıştır. Mahkemenin davayı süresinde kabulü usul ve yasaya uygun olup, önceki kararında direnmesi de yerindedir.
   Ne var ki, işin esasına yönelik temyiz itirazları özel dairece incelenmediğinden dosyanın dairesine gönderilmesi gerekir.
   SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı direnme kararı uygun olup, işin esasına yönelik diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 6. HUKUK DAİRESİ'NE gönderilmesine, 21.09.2005 günlü oyçokluğu ile karar verildi.