Son yazılar

Welcome to Hukuk Forum Sitesi - Hukuk ve hayata dair her şey!. Please login or sign up.

10 Şubat 2025, 03:05:46

Login with username, password and session length
Üyeler
  • Toplam Üye: 4,226
  • Latest: Hd4287
Stats
  • Toplam İleti: 8,898
  • Toplam Konu: 4,430
  • Online today: 130
  • Online ever: 648
  • (29 Eylül 2024, 09:37:03)
Çevrimiçi Kullanıcılar
Users: 0
Guests: 118
Total: 118

Gayrimenkul Edinmeyle Türk Vatandaşlığının Kazanılması

Başlatan Av. Ahmet Faruk Ümüt, 15 Temmuz 2024, 15:46:54

« önceki - sonraki »

Av. Ahmet Faruk Ümüt

GAYRİMENKUL EDİNMEYLE TÜRK VATANDAŞLIĞININ KAZANILMASI

5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunumuza göre Türk vatandaşlığı doğum veya sonradan kazanılmaktadır. Aynı Kanunun 9. maddesinde sonradan kazanılan vatandaşlığın yetkili makam kararı ile aranan şartları taşımak suretiyle gerçekleşebileceği ve bu hakkın mutlak bir hak olmadığı belirtilmektedir.

5901 sayılı Kanunun yürütülmesinde uygulanacak usul ve esasları belirlemek için yayınlanan Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğin 20. maddesinin ikinci fıkrasının (b) bendine göre;

En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen" yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabilir.

11.02.2010 tarihinde yürürlüğe giren Yönetmeliğe sırası ile 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022 ve 13.06.2022 tarihlerinde yürürlüğe giren değişiklikler yapılmıştır.

Buna göre Yönetmelik değişikliklerinin yürürlük tarihleri bakımından;

1) 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların 1.000.000 Amerikan Doları tutarında olması,

2) 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması,

3) 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz /taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması,

4) 06.01.2022 tarihinde yapılan değişiklik ile "karşılığı Türk Lirası" ibaresi Yönetmelik'ten çıkarılmış olup taşınmaz bedeli döviz tutarının Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması,
gerekmektedir.

Yönetmeliğe göre, istisnai yoldan taşınmaz edinimi suretiyle Türk vatandaşlığı kazanılmasına ilişkin ilk düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih olan 12.01.2017'den önce satın alınmış taşınmazlar ile 07.12.2018 tarihinden önce satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazlar Türk vatandaşlığı kazanımında dikkate alınmayacaktır.

GAYRİMENKUL EDİNME YOLU İLE İSTİSNAİ YOLDAN TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANILMASINDA ÖN KOŞULU

Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılabilmesi için satış ve satış vaadi sözleşmelerine yönelik işlemlerde öncelikle 2644 sayılı Tapu Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında aranan kişi ve taşınmaza ilişkin edinim şartlarının sağlanmış olması gerekmektedir.

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik, yabancı gerçek kişilerin şahsi taşınmaz edinimlerini kapsadığından, yabancı gerçek kişilerin şahsı dışında eşi, çocuğu vb. adına veya yöneticisi/ortağı oldukları şirket tüzel kişiliği adına yapılan taşınmaz edinimleri bu kapsamda değerlendirilmeyecektir.

GAYRİMENKUL EDİNME YOLU İLE İSTİSNAİ YOLDAN TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANILMASINDA TAŞINMAZIN NİTELİĞİ

Satış yoluyla edinilebilecek taşınmazların niteliğine ilişkin olarak (konut, işyeri, arsa, tarla, bahçe vb.) herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak yapılacak başvurular kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için geçerlidir. Devre mülk olarak tapu sicilinde kayıtlı haklar, taşınmaz edinimi yolu ile Türk vatandaşlığı kazanımına konu edilemez.

GAYRİMENKUL EDİNME YOLU İLE İSTİSNAİ YOLDAN TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANILMASINDA TAŞINMAZ SAYISI

Satış yoluyla edinilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Yönetmelikte belirtilen tutarın sağlanması esastır.

Satış vaadine dayalı olarak yapılan başvurularda Yönetmelikte aranılan tutarın tek sözleşme ile sağlanması gerekmektedir. Bu çerçevede birden fazla taşınmazın tek sözleşme kapsamında satış vaadine konu edilmesi mümkün olup birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak yapılan başvurular dikkate alınmayacaktır.

1 Şubat 2023 tarihinden sonra, satın alma yolu ile edinilmiş taşınmazların vatandaşlık edinimi için aranılan tutarı karşılamadığı durumlarda kalan miktarın satış vaadi sözleşmesi ile tamamlanması mümkün değildir.

Satış vaadi sözleşmelerine ilişkin yapılan başvurularda Yönetmelikte belirtilen tutarın (en az 400.000 Amerikan Doları) peşin olarak ödenmiş olması şartı aranıldığından, bu miktara tekabül eden bedelin en geç satış vaadi sözleşmesi tarihinde ödenmiş olması gerekir.

Taşınmazın hisseli olarak edinimi ile vatandaşlık başvurusunda bulunulması mümkün değildir. Örneğin bir taşınmazın paylı mülkiyet oluşacak şekilde birden fazla yabancı kişi tarafından edinimi durumunda bu taşınmaz vatandaşlığa konu edilemeyecek iken; birden fazla kişi adına kayıtlı bir taşınmazın tamamının yabancı bir kişi tarafından edinilmesi durumunda bu taşınmaz vatandaşlığa konu edilebilecektir.

GAYRİMENKUL EDİNME YOLU İLE İSTİSNAİ YOLDAN TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANILMASINDA DEĞER TESPİTİ

Tutar tespitine esas alınan; resmi senette beyan edilen satış bedeli/bedelleri veya satış vaadinde belirlenen bedel/bedeller toplamı, değerleme raporundaki değer/değerler toplamı ve bedel transferleri/ödemeleri toplamı ayrı ayrı Yönetmelik ile edinim tarihine göre aranan 1.000.000 Amerikan Doları veya en az 400.000 Amerikan Doları tutarını sağlamalıdır.

1- TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU:

Taşınmaz değerleme raporlarının Tadebis / WebTapu sistemi üzerinden alınması zorunludur. Sistem üzerinden düzenlenen değerleme raporları, kontrolü sağlanmış bir şekilde düzenlenmekte ve sistem üzerinden doğrudan TAKBİS'e gönderilmektedir.

Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliği kapsamında gayrimenkulün satın alınma tarihine göre aranan 1.000.000 Amerikan Doları veya 400.000 Amerikan Doları tutarın tespitinde yararlanmak üzere piyasa değerini (mevcut piyasa değeri/mevcut durum değeri) gösteren taşınmaz değerleme raporu aranır.

Değerleme raporunda; zeminde fiilen tamamlanmış yapılar için rapor tarihindeki değer esas alınır. İnşası devam eden ve kat irtifakı tesisli taşınmazlar için ise inşasının başlamış olması gerekmektedir. Bu taşınmazlar için rapor tarihindeki "tamamlanması durumundaki mevcut durum değeri" esas alınır.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı'nın 2019/1 sayılı Genelgesi kapsamında satış veya satış vaadi bedelinin, değerleme raporu değerinden düşük/yüksek olacak şekilde belirlenmesi mümkündür.

Değerleme raporlarında takdir edilen değerlerin satış bedeli ve tapu harcı matrahı yönünden bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Başvuru sırasında sunulan değerleme raporları düzenlendiği tarihten itibaren 3 ay süre ile geçerli olup bu süre içerisinde başvurusu yapılan işlemlerde yeni rapor istenilmeyecektir.

Satış vaadinin noterde düzenlenme tarihi itibariyle en fazla 3 ay öncesi düzenlenmiş değerleme raporları varsa bunlar işleme alınır. Bu halde şerh tarihi öncesi ayrıca bir değerleme raporu aranmaz.

Satış vaadi sözleşmesinin sicile şerhinden sonra taşınmazın vaat alacaklısı tarafından satın alma yoluyla adına tescili sırasında ayrıca yeni bir değerleme raporu aranılmaz.

Taşınmaz Değerleme Bilgi Sistemi (TADEBİS) aracılığı ile Web-Tapu üzerinden gönderilen değerleme raporundaki TL değerinin Amerikan Doları cinsinden karşılığının bulunmasında kural olarak rapor tarihinden önceki son iş gününün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası'nın efektif satış kuru esas alınır.

Taşınmazın üç yıl satılamayacağına ilişkin belirtmenin tesisi esnasında Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün talebi ile yenilenen değerleme raporları hariç olmak üzere satış işlemi veya satış vaadi sözleşmesinin şerhi sırasında sunulan raporlar dışında düzenlenen değerleme raporları değer tespitinde dikkate alınmaz.

2- RESMİ SENET (SATIŞ) VE SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ BEDELİNİN BELİRLENMESİ

Taşınmazın satışı için düzenlenen resmi senette yer alan satış bedeli ile taşınmazın satışının vaadine yönelik noter tarafından düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde yer alan ve peşin ödenmesi gereken bedelin tespiti 2022/1 sayılı ve "Yabancı Gerçek Kişi Edinimlerinde Döviz Alım Belgesi" konulu Genelgede belirlenen usul ve esaslar kapsamında belirlenecektir.

Bu kapsamda taşınmazın alıcısı, satıcısı, bunların vekilleri ya da temsilcileri tarafından satış bedelinin Amerikan Doları ya da karşılığı döviz tutarının Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması ve banka tarafından düzenlenecek döviz alım belgesinin, KEP üzerinden ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesi gerekmektedir. Satış vaadi sözleşmesinde döviz alım belgesinin en az peşin ödenen kısım için ve en geç sözleşme tarihinde düzenlenmiş olması gerekmektedir.

Döviz alım belgesinde asgari olarak adına döviz bozdurulan kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da yabancı kimlik numarası, taşınmaz numarası, alışı yapılan dövizin Amerikan Doları karşılığı ve bu işlemin Türk vatandaşlığı kazanılması ya da Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesi kapsamında gerçekleştirildiğini belirten bir ifadenin yer alması zorunludur. Taşınmaz numarası https://parselsorgu.tkgm.gov.tr/ adresinden temin edilecek olup taşınmazın niteliğine göre bağımsız bölüm veya ana taşınmaza ilişkin taşınmaz numarası, bunun bulunmaması halinde ise ada/parsel bilgilerinin yer alması mümkündür.

Tapu Müdürlüğü tarafından döviz alım belgelerinde gösterilen TL tutarı esas alınarak resmi senet düzenlenecektir. Döviz Alım Belgesi' uygulamasından itibaren yapılan işlemlerde satış veya satış vaadi bedeline ilişkin başvuru gününe göre ayrıca herhangi bir kur hesabı yapılmayacak olup tutar tespitinde döviz alım belgeleri esas alınacaktır.

Beyan değerine esas döviz satış tutarı içerisinde taşınmaz satış bedeli veya satış vaadi sözleşmesinde peşin ödenen bedel harici bir ödeme kalemi (KDV, komisyon, masraf, vergi, harç vb.) yer almayacaktır.

Bu düzenlemeler kapsamında resmi senette beyan edilen bedele ilişkin ödeme bankaya yapılacağından döviz satış tutarına özellikle dikkat edilmesi gerekmektedir.

Yabancı kişilerin taraf olduğu satış vaadi sözleşmelerinin Amerikan Doları ya da diğer döviz cinslerinden düzenlemesi mümkündür. Bu durumda döviz cinsinden düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinde harca esas satış vaadi miktarı döviz alım belgesinde yer alan kur dikkate alınarak hesaplanır. Bu işlemlere ilişkin harçlar, 492 sayılı Harçlar Kanununa ekli 4 sayılı tarifede belirtildiği şekilde tahsil edilir.

3- DEKONT

Yönetmeliğin aradığı asgari tutara ilişkin bedelin taşınmaz satıcısına ya da ilgilisine ödendiğini gösterir onaylı banka dekontunun tapu müdürlüğüne sunulması gerekmektedir.

Tapu Müdürlükleri tarafından, bedel transferinin/ödemenin alıcı veya ilgili kişiler tarafından satıcı veya ilgili kişilerin (Vekili, Eşi, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hak Sahibi, Haciz veya İpotek Alacaklısı, Şirket Sahibinin Hesabı vb.) hesabına yapılıp yapılmadığı hususunda; makul ilgi değerlendirmesi yapılacaktır.

Dekontta belirtilen bedelin döviz alım belgesinde gösterilen tutara eşit olması gerekmekte ise de bu iki bedel arasında farklılık olması durumunda dekontta belirtilen bedelin, döviz alım belgesinde yer alan kur üzerinden Yönetmeliğin aradığı asgari tutarı sağlaması yeterlidir. Ayrıca ödeme dekontunun taahhüde ilişkin beyanın tesis edilmesinden önce sunulması gerekmektedir.

Döviz alım belgesi uygulaması sonrasında yapılan ödemeler bakımından; döviz alım belgesi düzenlenmeden önce gerçekleşen para transferine ilişkin dekontların döviz cinsinden, sonrasında düzenlenen dekontların ise TL cinsinden olması gerekmektedir.

Taşınmaz bedel transferinin/ödemesinin yapılmasında bankalar tarafından sunulan güvenli ödeme sistemlerinin isteğe bağlı olarak kullanılması mümkündür.

GAYRİMENKUL EDİNME YOLU İLE İSTİSNAİ YOLDAN TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANILMASINDA TAKSİTLİ SATIŞ

1) SATIŞ İŞLEMİNDE:

12.01.2017 tarihinden önce yapılan ödemelere ilişkin dekontlar taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanımında dikkate alınmayacaktır.

2) SATIŞ VAADİ İŞLEMİNDE

07.12.2018 tarihinden önce ve sözleşme tarihinden sonra yapılan ödemelere ilişkin dekontlar taşınmaz edinimi yoluyla vatandaşlık kazanımında dikkate alınmayacaktır.

3) TAKSİTLİ İŞLEMLERDE ÖDEME

Döviz Alım Belgesi uygulamasının yürürlüğe girdiği 24.01.2022 tarihinden önce yapılan ödemelere ilişkin dekontlar işlemlerde kabul edilmeye devam edilir. Bu ödeme dekontlarında yer alan bedelin Amerikan Doları cinsinden karşılığının hesaplanmasında ödemenin yapıldığı tarihten bir önceki iş gününün Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası efektif satış kuru veya çapraz döviz kurları esas alınır.

Döviz Alım Belgesi uygulamasının yürürlüğe girdiği tarihten önce ödemesi yapılan taşınmazların resmi senedinde yer alan bedel, 24.01.2022 tarihinden önceki dekont toplamları ile döviz alım belgesinde yer alan tutarın toplamı kadar olmalıdır.

Örneğin 24.01.2022 tarihinden sonra Tapu Müdürlüğüne beyan tesisi başvurusu yapılan ve toplam 450.000 Amerikan Doları karşılığı satın alınan taşınmazın bedelinin 200.000 Amerikan Dolarlık (TCMB efektif satış kuru 8 TL olarak alınmıştır.) kısmının 24.01.2022 tarihinden önce, kalan kısmının ise bu tarihten sonra ödendiği bir işlemde; dekontta yer alan 1.600.000 TL'lik bedel ile döviz alım belgesinde yer alan 250.000 Amerikan Doları tutara karşılık gelen 4.500.000 TL'lik bedelin toplamı 6.100.000 TL olduğundan Yönetmeliğin aradığı tutar sağlanmış olacaktır. Bu örnekte resmi senet satış bedeli 6.100.000 TL olarak alınacaktır.

GAYRİMENKUL EDİNME YOLU İLE İSTİSNAİ YOLDAN TÜRK VATANDAŞLIĞI KAZANILMASINDA TARAFLARA İLİŞKİN ŞARTLAR

1) Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar, tapu sicilinde yabancı kişiler ve alıcı yabancı gerçek kişinin Türk vatandaşı olan birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) adına kayıtlı olmamalıdır.

2) Satış veya satış vaadine konu ikinci el taşınmaz/taşınmazlar, vatandaşlık amacıyla taşınmaz edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, Türk vatandaşı olsun ya da olmasın birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) tarafından Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır.

3) Satış veya satış vaadine konu ikinci el taşınmaz/taşınmazlar, herhangi bir yabancı gerçek kişi tarafından son üç yıl içinde Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır. Eser sözleşmelerinden kaynaklanan edinimler bu madde kapsamı dışındadır.

4) Satış veya satış vaadine konu (gerek vatandaşlık kazanma öncesinde edinilmiş gerekse sonrasında edinilmiş) taşınmaz/taşınmazlar, istisnai yoldan (taşınmaz edinimi yolu dışındaki usuller de dahil olmak üzere) Türk vatandaşlığı kazanmış kişiler (MERNİS kaydına göre Türk Vatandaşlığı Kanunu 12/b maddesi gereğince kazanılmış olanlar) adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.

5) Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar, vatandaşlık talebiyle taşınmazı satın alan yabancı gerçek kişinin kendi ve birinci derece akrabalarının (kan veya sıhri hısımlar) ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.

6) Tapu Kanunu'nun 36. Maddesi kapsamındaki (yabancı / uluslararası sermayeli) şirket tüzel kişiliği adına kayıtlı satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlarda, kat irtifakı/mülkiyeti kurulması (inşaat ruhsatının şirket adına olması) ve bağımsız bölümün ilk teslim (Sıfır taşınmaz) olması gerekmektedir.

7) Bir taşınmaz sadece bir kez vatandaşlık edinimine konu edilebilir.

8) Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişilerin taahhüt süresi sona erdikten sonra (mahkeme kararı veya cebri icra vb. yollarla yapılan zorunlu devirler hariç) taşınmazın bir önceki malikine devri halinde ya da satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkin edilerek taşınmazın üçüncü bir şahsa devri halinde konu Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne intikal ettirilmek üzere Genel Müdürlüğe bildirilir.

9) Türk vatandaşlığından izinle çıkan (mavi kartlı) kişiler, KKTC vatandaşları ile çoklu vatandaşlığa sahip Türk vatandaşları (Türk Vatanşlığı Kanunu 12/b maddesi kapsamında vatandaşlık kazanmış olanlar hariç) bu Kılavuz kapsamında yabancı statüsünde değerlendirilmeyecektir.


Avukat Ahmet Faruk ÜMÜT

Detaylı bilgi ve daha fazlası için; www.umut.av.tr