Sayın Av. Yusuf KAÇAR

1998 YILINDA İSTANBUL K.ÇEKMECE'DE ALDIĞIM DAİRE, 5 KATLI BİNANIN 4. KATI VE KAT İRTİFAKI KURULMUŞ GÖZÜKÜYOR..BİR KATTA TOPLAM 4 DAİRE VAR.
YILLAR SONRA DAİREMİ SATIŞA ÇIKARDIĞIMDA ALEYHİME BİR DURUMLA KARŞILAŞTIM.BEN VE BENİM GİBİ  MAĞDUR DURUMDA OLAN 8 DAİRE VAR.AMA FARKINDA DEĞİLLER.
2005 SENESİNDE KARŞI DAİRE SORUNSUZ OLARAK SATILDI.HUKUKİ BİR SORUN ÇIKMADI.TAPUDA Kİ İLGİLİ KİŞİDE SÖYLEDİ.BİZİM AÇIMIZDAN BİR SORUN YOK.ALICI VE SATICI ANLAŞIRSA SORUN OLMAZ DENİYOR.

BİNA 4 KAT PROJEYE GÖRE YAPILMIŞ.VE 4.KAT VE 5. KAT TAPUDA 1/2 HİSSELİ ÇATI PİYES GÖZÜKÜYOR.YANİ 18 NUMARA SON KAT.BİR ÜSTTEKİ DAİRE 18 NUMARA İLE ORTAK GÖZÜKÜYOR.
BİLİRKİŞİ OLARAK ÜCRET MUKABİLİ OLARAK DANIŞDIĞIM DANIŞMANLIK FİRMASI BU İŞİN İÇİNDEN ÇIKABİLMEMİZ İÇİN ÖNCELİKLE İMARDA BİR PROBLEM OLMAMASI.YENİ BİR 5 KATLI PROJEYİ ÇİZİP ONAYLATABİLMEMİZ GEREKTİĞİ.
DAHA SONRA İSE DİĞER DAİRE SAHİPLERİNDEN MUAVVAKATNAME ALABİLMELİ.
HERŞEY YOLUNDA GİDER İSE TAPUDA TEK GÖZÜKEN DAİREYİ 2 FARKLI HİSSESİZ TAPU'YA ÇEVİREBİLECEKLERİNİ SÖYLEDİ.
BU MÜMKÜNMÜDÜR.TABİİKİ BU İŞ İÇİN YÜKSEK BİR BEDEL ÖDEMEK ZORUNDA OLABİLECEĞİMİZİ DE SÖYLEDİ.
BENİM SORUM ŞU BU GİBİ BİR DAVANIN ÖRNEĞİ VARMIDIR.UĞRAŞMAYA DEĞERMİ.YADA İSKAN  VEYA İMAR AFFINI BEKLEMEK DAHA UYGUNMUDUR.
CEVABINIZ İÇİN ŞİMDİDEN TEŞEKKÜRLER.SAYGILAR.

Sayın KAÇAR

Sanırım meşgulsunuz cevap vermediniz.Yinede teşekkürler.

Merhabalar. Beş katlı binanın her katında 4 daire olduğunu, dairenizin 4. katta bulunduğunu ve 4. ve 5. kattaki toplam 8 dairenin bu sorunu paylaştığını belirtiyorsunuz. Keza projeye göre 4 katlı olması gereken binanın beş katlı olarak yapıldığını yazmışsınız. Yazdıklarınızdan binanın zemin katını 1.kat olarak değerlendirmediğinizi anladım. Yani projeye göre 4. katta, yani sizin katınızda toplam 2 daire (zemin kat, 1, 2 ve 3. katlar 4'er daireden 16 daire, 4. kattaki 2 daire ile birlikte toplam 18 daire) olması gerekirken binada toplam 24 daire olmuş? Meseleyi biraz karışık anlatmışsınız. Bu kısımları net bir şekilde belirtirseniz yardımcı olmaya çalışırım. Saygılar.

Sn KAÇAR

bina oturma düzeni aşağıdaki gibidir.

bodrum---kapıcı dairesi ve sığınak
ön taraf zemin kat---2 dükkan
arka taraf yüksek giriş---2 daire
1. kat----4 daire
2.kat---4 daire
3. kat---4 daire
4. kat---4 daire 
çatı piyes---resmi onaylı proje buraya kadar 2 dükkan 18 daire+çatı piyes
çatı piyes (projede daire gözükmüyor ama 4 daire var ve bu daireler 4. kattaki daireler ile 1/2 hisseli çatı piyes gözüküyor)

Yasal yol ile tadilat projesi ve imar yolu ile halletme şansım varmı?Bu arada zemin kat hariç çatı piyesinde yani 5. katta mütehatinde dayalı-döşeli bir dairesi var ama kullanmıyor.Yani müteahitte işin içinde.Bize faydası olurmu?
Ben Tapu'yu alalı üzerinden 12 sene geçmiş müteahite dava açma şansım zaman aşımına uğramışmıdır?

Yardımınız için şimdiden teşekkürler.
Kolay gelsin.

Danışmanlık firması bu durumu çözmek için size yapılabilecekleri anlatmış. Evet, bu şekilde bir çözüm üretilebilir. Ancak bana, "bu kadar uğraşa ve masrafa değer mi" diye soracak olursanız, bence değmez. İstanbul'da imar izni olmadan gelişi güzel inşaa edilen, yahut projesine aykırılıklar bulunan binalar ve hatta bırakınız kendi arazisi üzerine imar izni alınmaksızın yapılan binaları, doğrudan kamu arazisine yapılan "modern" gecekondular o kadar çok ki... Dolayısıyla ben sizin yerinizde olsam bu kadar masraf ve uğraşıyı göze almazdım.

Konuyla ilgili sorduğunuz soruların cevapları aşağıda bulunmaktadır:

1) Yapmayı düşündüğünüz şeylerle ilgili dava açılması gibi bir ihtimal (en azından şu şartlar altında) söz konusu değildir. Danışmanlık firmasının size bahsettiği hususların herhangi bir dava açmakla ilgisi bulunmamaktadır.
2) Tapunuzun hisseli olmasının en önemli riski, izale-i şüyuu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilme ihtimalidir. Ancak böyle bir dava açılsa bile, yerleşik paylaşım düzeni istikametinde mahkemece taşınmazların satılıp ihale bedelinin hak sahipleri arasında paylaştırılması yerine taşınmazların hak sahipleri arasında vukubulan fiili paylaşım istikametinde aynen taksimine gidilmesi ihtimali daha kuvvetlidir. Yani bu ihtimalde de zarar görme riskiniz yüksek değildir. Bir diğer risk, taşınmazın projeye aykırı kısımları için ilgili belediyenin yıkım kararı alıp bu kararı uygulaması olabilir. Ancak ülkemizde bu şekilde yapılan binaların üzerinden uzun yıllar geçtikten sonra yıkılması uygulamasına neredeyse hiç rastlanılmamaktadır. Dolayısıyla bu riski de dert etmenize gerek yok.
3) Müteahhide karşı dava açma hakkınız zamanaşımına uğramıştır. Kaldı ki müteahhidin gerçek durumu sizden gizleyerek satış yaptığını da zannetmiyorum. Neticede devir esnasında taşınmazın tapu kaydına bakarak durumu kolaylıkla anlayabilirdiniz.
4) Dairenizin hisseli bir şekilde (yani mevcut haliyle) satılmasının önünde hiçbir hukuki engel bulunmamaktadır. Tapudaki memurun da belirttiği gibi, diğer tüm taşınmaz satışlarında olduğu gibi, alıcının ve satıcının anlaşması devir için yeterlidir.

Madem müteahhidin de aynı durumda taşınmazı var, o halde müteahhidi durumu çözmesi için zorlamanız belki fayda sağlayabilir. Hatta müteahhide noter kanalıyla bir ihtarname göndererek durumun düzeltilmesini, aksi halde maruz kaldığınız zararların tazmini için yasal yollara müracaat edeceğinizi belirterek sonuç almaya çalışabilirsiniz. Kolay gelsin.

Sn KAÇAR

Verdiğiniz bilgiler için teşekkürler.

Saygılar.