s.a.
icradan ihale ile alınan gayrımenkul ciddi bir masraf yapıldıktan sonra 3. kişiye satılmış. ancak borçlu taşınmaz sahibine satış aşamasında tüm tebligatlar 35 e göre yapılmış. daha sonra borçlu tebligatların usulüne uygun olmadığını iddia ederek ihalenin feshi kararı almış.
1- ihalenin kesinleşmesinden sonra usulsüz tebligat gerekçesiyle ihalenin feshi kararı doğrumu?
2- 3. kişinin iyi niyeti korunacağından taşınmaz maliki borçlunun hakları nelerdir?
3- ihale ile taşınmazı satın alıp 3. kişiye satan kişinin hak ve borçları nelerdir? ne yapabilir?
Yardımcı olacak arkadaşlara şimdiden teşekkürler...

Aleykümselam. Sorulara cevaplar kısaca şu şekilde:
1- İhalenin kesinleşmesi, yapılan ihaleden usulsüz tebligat sebebiyle haberi olmayan borçlunun açacağı ihalenin feshi davasını ve bu davada verilecek olan ihalenin feshi kararını önlemez. Yani bu durumda da ihalenin feshi kararı verilebilir.
2- Taşınmaz maliki borçlu, taşınmazı ihale alıcısından satın alan şahsın iyi niyetli olduğunu düşünüyorsa, bu kişiye karşı açacağı tapu iptali davasından bir netice elde edemeyecektir. Bu durumda malik, usule aykırı olarak yapılan ihale sebebiyle maruz kaldığı zarar ne ise, bu zararı talep edebilecektir. Bu konudaki muhatapları ise Adalet Bakanlığı, PTT Genel Müdürlüğü, dosya alacaklısı ve ihale alıcısı olacaktır.
3- İhale alıcısı, sonradan taşınmazı bir başkasına sattığından, bu işten bir kazanç elde etmişse, bu karı taşınmaz maliki borçluya ödemek durumunda kalabilir.

Aşağıda bu konuyla ilgili bir Yargıtay Kararı bulunuyor:

T.C.
YARGITAY
1. HUKUK DAİRESİ
E. 2009/7263
K. 2010/269
T. 19.1.2010

1086/m.186
4721/m.2, 988, 989, 1023, 1024

DAVA : Taraflar arasında görülen davada;

Davacı, davalı Bedri tarafından hakkında yapılan icra takibi sonucu 5627 parsel sayılı taşınmazdaki payının icra dairesince yapılan ihale sonucu davalı Şevket adına satışının yapıldığı ve adına tescil edildiğini, ihalenin usulsüz olarak yapılması nedeniyle Silivri İcra Hukuk Mahkemesinin 2005/299 Esas, 2006/3 Karar sayılı kararıyla ihalenin feshine karar verildiğini ve kesinleştiğini, bu sırada davalı Şevket'in taşınmazdaki payını davalı Mehmet'e muvazaalı olarak devrettiğini, icra dairesinin kusurlu hareket ettiğini, bu nedenle maddi ve manevi zarara uğradığını ileri sürerek tapu iptal, tescil olmazsa tazminat ve manevi tazminat isteğinde bulunmuştur.

Davalı Mehmet, davaya yanıt vermemiş; diğer davalılar, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davacının kendi kusuruyla zarara sebebiyet vermiş olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Karar, davacı vekili tarafından süresinde duruşma istekli temyiz edilmiş olmakla, duruşma günü olarak saptanan 19.01.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden vekili Avukat M.G. ile temyiz edilen vekili Avukat S.K.G. ile temyiz edilen Hazine vekili Av. D.G. geldi, davetiye tebliğine rağmen diğer temyiz edilen vs. vekili Av. O.Ö. gelmedi, yokluğunda duruşmaya başlandı, süresinde verildiği ve kayıt olunduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen vekillerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi, iş karara bırakıldı. Bilahare Tetkik Hakimi tarafından düzenlenen rapor okundu, düşüncesi alındı. Dosya incelenerek gereği görüşülüp düşünüldü:

KARAR : Dava, tapu iptal ve tescil, olmazsa tazminat ve manevi tazminat isteklerine ilişkindir.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Dosya içeriği ve toplanan delillerden; davacı aleyhine, davalılardan Bedri tarafından yapılan icra takibi sonucunda, çekişme konusu 5627 parsel sayılı taşınmazdaki davacıya ait 28/540 payın ihale sonucu davalı Şevket'in edindiği, davacı tarafından açılan ihalenin feshi davasının Silivri icra Mahkemesi'nin 07.02.2006 gün, 2005/299 Esas, 2006/3 Karar sayılı kararı ile kabulle sonuçlanarak kesinleştiği, taşınmazdaki davacı payının ihalenin feshi davasının devamı sırasında el değiştirerek diğer davalı Mehmet'e satış suretiyle devredildiği, mahkemece eldeki davanın reddine dair verilen kararın temyizinden sonra, eksiğin tamamlanması yoluyla getirtilen belgelerden, çekişme konusu taşınmazdaki payın Mehmet tarafından bu defa 09.01.2009 tarihinde Şevket oğlu Sinan'a satış yoluyla temlik edildiği anlaşılmaktadır.

Davacı, ihalenin feshedildiğini, böylece ilk el durumundaki Şevket üzerindeki sicil kaydının yolsuz tescil durumuna düştüğünü, ondan sonra edinenlerin ise el ve işbirliği içerisinde bulunduklarını ve el değiştirmelerinin muvazaaya dayandığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.

Gerçekten de; icra ihalesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen mahkeme kararıyla feshedilmesi nedeniyle ilk el durumundaki davalı Şevket üzerindeki kaydın yolsuz tescil durumuna düştüğü sabittir. Hemen belirtilmelidir ki; yolsuz tescil şeklindeki sicilden edinen ilk elden sonraki maliklerin TMK'nun 1023. maddesinde öngörülen koşulların gerçekleşmesi halinde edinimlerinin korunacağı tartışmasızdır.

Bilindiği üzere, hukukumuzda, diğer çağdaş hukuk sistemlerinde olduğu gibi kişilerin huzur ve güven içerisinde alış verişte bulunmaları satın aldıkları şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişelerini taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bu amaçla Medeni Kanun'un 2. maddesinin genel hükmü yanında menkul mallarda 988 ve 989, tapulu taşınmazların el değiştirmesinde ise 1023. maddesinin özel hükümleri getirilmiştir. Öte yandan bir Devleti oluşturan unsurlardan biri insan unsuru ise bunun kadar önemli olan ötekisi topraktır. İşte bu nedenle Devlet, nüfus sicilleri gibi tapu sicillerinin de tutulmasını üstlenmiş, bunların aleniliğini ( herkese açık olmasını )sağlamış, iyi ve doğru tutulmamasından doğan sorumluluğu kabul etmiş, değinilen tüm bu sebeplerin doğal sonucu olarak ta tapuya itimat edip, taşınmaz mal edinen kişinin iyi niyetini korumak zorunluluğunu duymuştur. Belirtilen ilke M.K.'nun 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan 3'üncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddenin 1. fıkrasına göre "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken 3'üncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde öngörülmüştür.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır. Gerçekten bir yanda tapu sicilinin doğruluğuna inanarak iktisapta bulunduğunu ileri süren kimse diğer yanda ise kendisi için maddi, hatta bazı hallerde manevi büyük değer taşıyan ayni hakkını yitirme tehlikesi ile karşı karşıya kalan önceki malik bulunmaktadır. Bu nedenle yüzeysel ve şekilci bir araştırma ve yaklaşımın büyük mağduriyetlere yol açacağı, kişilerin Devlete ve adalete olan güven ve saygısını sarsacağı ve yasa koyucunun amacının ilk bakışta, şeklen iyi niyetli gözükeni değil, gerçekten iyi niyetli olan kişiyi korumak olduğu hususlarının daima göz önünde tutulması, bu yönde tüm delillerin toplanıp derinliğine irdelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Nitekim bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının defi değil itiraz olduğu, iddia ve müdafaanın genişletilmesi yasağına tabii olmaksızın her zaman ileri sürülebileceği ve mahkemece kendiliğinden ( re'sen )nazara alınacağı ilkeleri 08.11.1991 tarih 1990/4 Esas 1991/3 Karar sayılı inançları Birleştirme Kararı'nda kabul edilmiş, bilimsel görüşlerde aynı doğrultuda gelişmiştir.

Somut olaya gelince; mahkemece yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde, ilk elden sonraki eller konusunda hükme yeterli bir araştırma yapılmadan, davacı tarafından, ihalenin feshi davasının devamı sırasında taşınmazın sicil kaydına tedbir konulmasının sağlanmadığı, bu sebeple el değiştirmelerde davacının kusuru bulunduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Oysa; iyi niyet araştırması defi olmayıp itirazdır. Mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gereken bir kuraldır.

Buna göre, davacının, taşınmazın sicil kaydına tedbir koydurmamış olması neticeye etkili değildir.

Hal böyle olunca; öncelikle mahkeme kararından sonra taşınmazdaki payın el değiştirdiği gözetilerek HUMK'nun 186. maddesinde öngörülen usulü işlemlerin tamamlanması, ondan sonra yukarıda değinilen ilkeler çerçevesinde hükme elverişli olacak şekilde gerekli araştırma ve incelemenin yapılması, soruşturmanın eksiksiz tamamlanması, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik soruşturma ile yetinilerek, yanılgılı değerlendirme ile yazılı olduğu üzere hüküm kurulması doğru değildir.

SONUÇ : Davacının temyiz itirazları yerindedir. Kabulü ile hükmün açıklanan nedenlerden ötürü HUMK'nun 428. maddesi gereğince BOZULMASINA, 24.12.2009 tarihinde yürürlüğe giren Avukatlık Ücret Tarifesi'nin 14. maddesi gereğince gelen temyiz eden vekili için 750.00. TL. duruşma avukatlık parasının temyiz edilenden alınmasına, alınan peşin harcın temyiz edene geri verilmesine, 19.01.2010 tarihinde oybirliği ile karar verildi.