Öncelikle site yöneticilerine ve cevap veren uzmanlara teşekkür ederim.
-Apartmanın 2009'da dış boyası yapıldı. . Bu iş için yönetimin en az üç teklif alıp genel kurul toplantısında karar alması gerektiği bilinmektedir. Ancak boya yapan ile sözleşme imzalanması şart mıdır? Bir müddet sonra oluşan aksaklıkları nasıl boyacıya yaptırılır? Sözleşme yapmadı ise yönetim suçlumudur?
-Ancak Ağustos 2010'da dairemin bulunduğu 4. kat balkonun dış kenarları ve alt katın balkon tavanın sıvaları dökülmüş. Yönetim yıllık toplantıda "apartmanın tamiratının ilgili dairece yaptırılacağı" konusunda karar aldığı için benim yaptırmamı istediler.
KMK'nun IV-Md:4'de apartma'nın ortak alanları belirtmiş. Şimdi kanunca belirtildiği üzere ortak alan olan dış cephenin kopan sıva ve boyası yönetimce yaptırılması gerekmez midir? Kanunun üstüne çıkarak yönetim karar aldı diye benden yaptırmamı isteyebilirler mi? Bir dilekçe yazarak özetle "balkonların dışının ortak alan olduğu ve yönetimce yaptırılması gerektiğini" belirttim. Bu konuda başka ne yapmalıyım?

Merhabalar. Ortak yerlerle ilgili yapılacak işlere dair sözleşme imzalanması bu bahsettiğiniz sorunların yaşanması ihtimalini azaltacaktır. Dolayısıyla tüm kat malikleri adına işlem yapan yöneticinin taşıdığı sorumluluğun bir gereği olarak bu tür sözleşmeleri yazılı olarak yapması gerekmektedir. Öte yandan, böyle yazılı bir sözleşme yapılması yöneticinin denetlenmesine de imkan oluşturur. Dolayısıyla sözleşme yapmayan yöneticinin ihmali söz konusudur.

Sizin de belirttiğiniz, gibi Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi mutlak manada ortak yerleri açıkça belirtmiştir:

IV - Ortak yerler:
   
     Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.
   
     a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar, (1)
   
     b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,
   
     c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri.
   
     Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için zaruri olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.

Ortak yerlere ait masraflar, ortaklaşa karşılanır.  Dolayısıyla sizin başvurunuz haklı ve yerinde olmuş. Müracaatınızın neticesi olumsuz çıkarsa o zaman yapılacaklar hususunda yeni bir değerlendirme yapılabillir.

Konuyla ilgili bir Yargıtay Kararı:

T.C.
YARGITAY
18. Hukuk Dairesi

E:2002/10884
K:2002/12160
T:16.12.2002

634 s. Yasa m. 4,18,19,33

   Dava dilekçesinde müdahalenin meni istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
   KARAR : Davacı, davalının bağımsız bölümünden alt kattaki kendi bağımsız bölümüne pis su sızması nedeniyle zarara uğradığını belirterek banyo ve yatak odasının tavan ve ortak duvarında oluşan bu zarara sebebiyet veren davalı banyosundaki arızanın onarılıp zararın önlenmesini ve 200.000.000 TL. tamirat ve zarar ziyan masrafının davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş ve B. Sulh Hukuk Mahkemesinin tespit dosyasını davasına dayanak göstermiştir.
   Mahallinde yapılan keşifte, sızıntı nedeni ve yeri konusunda teknik bir inceleme yapılmamış, düzenlenen 12.03.2002 günlü bilirkişi raporunda, sızıntının kullanılmayan davalı dairesinin suyundan olmadığı, fakat sızıntının bu kattaki tesisatın arızasından kaynaklandığı kanaatına varıldığı, arızanın gerçek yerinin tespiti ve onarılması bakımından davalılara ait banyo kısmının döşemesinin ve ana pis su borusunun veya içme su borularının bulunduğu duvarın bir kısmının kırılıp tesisatın kontrol edilmesi gerektiği açıklanmıştır. Dosyada mevcut 3.10.2001 tarihli tespit bilirkişisinin raporunda da teknik bir incelemeye dayalı olmadan aynı husus belirlenmiştir.
   Davalı taraf savunmasında, bağımsız bölümlerinin boş olup kullanılmadığını ve suyunun kesik bulunduğunu, daha öncede bu sızıntı şikayeti nedeniyle tesisatın yeniden yaptırılıp sağlıklı, işler hale getirildiğini, sızıntının üst katlardan gelebileceğini bildirmiştir. Hal böyle iken, davalının, sızıntının ortak tesisattaki arızadan veya diğer bağımsız bölümlerden kaynaklandığına ilişkin itirazlarını karşılayacak ve arızanın gercek yer ve niteliğini belirlemeye yönelik bir araştırma ve teknik inceleme yapılmaksızın bilirkişilerin yeterli olmayan raporlarına dayanılarak karar verilmiş olması dogru gorulmemistir.
   Mahkemece, davalının itirazları dıkkate alınarak arızanın nereden kaynaklandığı hususunda davalı banyosundan bol miktarda su akıtılması, renkli sıvıların kullanılması vb. yöntemler ile ve uzman bilirkişi marifetiyle yeniden inceleme yaptırılmalıdır. Bu araştırmanın sonucuna göre sızıntının davalının bağımsız bölümündeki arızadan kaynaklandığının saptanması durumunda arızanın giderilmesinden davalının tek başına sorumlu olacağı tabiidir.
   Ortak tesisat arızasından kaynaklanan zarardan ve arızanın giderilmesinden üst kattaki bağımsız bölüm maliki tek başına sorumlu tutulamaz ise de; ortak yerler tüm bağımsız bolüm maliklerinin ortak mülkiyetinde ve sorumluluğunda olduğundan davalının da diğer kat malikleriyle birlikte arsa payıyla sınırlı bir sorumluluğu vardır.
   Davaya konu teskil eden sızıntının bütun kat maliklerinin birlikte sorumluluğu altında bulunan ortak tesisat arızasından ileri geldiği saptandığında ise, dava ekonomisi de dikkate alınarak dava dilekcesinin diğer kat maliklerine de teblig edilip bunlarında davaya dahil edilmelerınden sonra tahkikatın tamamlanması ve hasıl olacak uygun sonuç doğrultusunda karar verilmesi gerekir.
   Kabule göre de; Davalı banyosundan sızıntıya neden olan arızanın, tanınacak uygun bir süre içerisinde davalı tarafça onarılmasına karar verilmesi ve bununla yetinilmesi gerekirken kararda "pis su sızdırılarak yapılan müdahalenin önlenmesine, sızıntının meydana geldiği davalıya ait duvar ve döşemin kırılarak kaynak teşkil eden boruların tamir edilmesine ve işlemlere ait masrafların davalıdan alınmasına" denilmek suretiyle infazın kimin tarafından yerine getirileceği ve bunun için gerekli masrafların ne olduğu hususlarında infazda duraksamaya meydan verilmiş olması da doğru değildir.
   SONUÇ : Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK'nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 16.12.2002 gününde oybirliğiyle karar verildi.